[摘要] “2015年楼市的‘二八现象’将更加明显，从全国主要城市楼市情况看，会有20％更快回暖，但80％去库存化压力依然很大。”双赢机构总经理章惠芳说。
今年楼市分化将加剧地方“微刺激”仍能起作用
库存啥时候能消化？房价走势如何？“去行政化”能否持续？起落沉浮后楼市还会有啥新变化？市场走向、政策预期……2015年的楼市该怎么看？
市场分化加剧
“去库存”仍是主旋律
“2015年楼市的‘二八现象’将更加明显，从主要城市楼市情况看，会有20％更快回暖，但80％去库存化压力依然很大。”双赢机构总经理章惠芳说。
随着各地“限购令”的取消、房贷利率优惠面扩大、央行降息等多重政策利好刺激，楼市在2014年岁末迎来“翘尾”，多地成交显著企稳回升。业内人士预计，2015年楼市将延续2014年下半年以来平稳回暖态势，但在高库存压力下房价整体不会出现大波动，市场分化将进一步加剧。
截至2014年11月底，上海房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为28112万平方米，同比增长18.5％。
上海研究院研究员严跃进表示，“去库存”依然是2015年楼市的“主旋律”。在此背景下，楼市成交量价也会加剧分化。
中国城市住宅价格288指数显示，2014年12月，中国城市一手住房价格指数连续9个月出现下跌，同比降幅0.74％。在监控的288个主要城市中，172个城市一手房价格指数环比仍出现下跌，占比近六成。在房价指数持续下滑的同时，一线城市房价却有所上涨。北京、上海、广州、深圳一手房价格指数环比涨幅分别为0.17％、0.56％、0.01％、0.13％；四季度一线城市的成交量更是较三季度骤增66％。
“需求旺盛的一、二线热门城市的高成长性板块价格依然有上升空间，而前期过度‘催热’导致供需失衡的部分三、四线城市，在区域规划及需求释放没有显著调整的预期下，还将继续处于下探回归过程中。”房价点评网分析师说。
中小房企“危”大于“机”
部分企业或将出局
得益于市场回暖，房企状况有所好转，2015年业内“大吃小”或者强强联手将会更加普遍。多位房企人士表示，随着房地产业发展渐趋成熟、健康，其行业平均利润率将进一步下滑，趋向社会平均利润率。
值得一提的是，2014年重点房企中逾半没有完成年度销售目标，有的甚至低至七成。像雅居乐、招商地产等标杆房企也在2014年遭遇市场寒流，销售惨淡。例如，雅居乐2014年的销售目标为480亿元，并于该年二季度起大幅度降价，但终业绩仅完成430亿元。
中国社科院近日发布的房地产绿皮书更是预测“房地产市场的持续调整将在未来让一半以上的开发商转行或在市场消失”。
业内人士认为，2015年众多中小房企“危”大于“机”，因为行业利润率持续下滑，部分企业将亏损、出局。因此，房企承压求变将是2015年的突出特征。
浙江大学房地产研究中心主任贾生华表示，在此情况下，房地产业的资源再整合将更加频繁。在“去行政化”和“趋市场化”特征日趋明确的楼市新常态下，面对高库存压力，那些在市场竞争中留下来的优质房企，将更注重提升服务品质、强练“内功”。“在平稳中健康发展，2015年将会是中国楼市结构更趋优化、市场更趋成熟的一年。”
“去行政化”形势明朗
但地方性“微刺激”仍将起作用
政府干预退出、还权于市场将是2015年政策面的基调。
业内人士普遍认为，在2014年取消限购的基础上，2015年政策面不会出现特别大的调整，将继续呈现宽松化、平稳化格局。
在政策面总体预期宽松、“去行政化”趋势明确的同时，地方性的楼市“微刺激”在2015年也将继续出现。诸如购房补贴、贷款贴息、公积金额度提升、异地互认等区域性楼市优惠政策会密集出台。如哈尔滨住房公积金管理中心日前发布文件称，2015年1月起，为支持缴存职工购买首套和改善型自住房，购买新房或房龄在20年以下二手房的，一人贷款高限额从40万元上调为50万元，两人为70万元；组合贷款高限额从75万元上调为105万元。
世邦魏理仕中国区研究主管陈仲伟认为，今后中央单独针对房地产市场出台的调控政策将越来越少。“国八条”“国五条”等或将成为历史。房地产市场调控作为整体宏观调控的一部分，正逐步被纳入全面深化改革的范畴进行全盘考虑。
“这会是未来楼市在政策面上的新常态。”贾生华说，包括2015年将实施的不动产登记制度在内，今后的一系列配套政策都会是进一步促进楼市健康发展的制度性保障，将引导楼市更趋成熟、理性。
2015年，经历“行政之手”多番干预的楼市，趋向市场、依赖市场的格局会更明显。“楼市逐步回归市场，竞争将日趋充分，不同城市、不同板块的区位、成长性差异将更多体现在购房者考量之中。这将是2015年乃至今后一段时间内市场常态。”严跃进说。
“分段计息”对冲“降息红利”
1月房贷月供或“不降反升”
随着2015年的到来，多数银行房贷利率将开始执行央行降息后的新标准，但部分贷款购房者恐怕还不能立刻得到降息带来的“真金白银”。据金融信息机构银率网分析，由于1月房贷遭遇到跨年的“分段计息”，因此即使利率已下调，月供可能还会“不降反升”，贷款者好提前向银行确认还贷数额。
央行自去年11月宣布降息，5年以上贷款基准利率已从4.5％下调至4.25％，但由于多数银行房贷规定从“次年1月1日”执行新利率，因而今年1月1日是银行普遍调整房贷利率的“新起点”。
在此情况下，购房者1月的月供将由去年12月按旧利率计息和今年1月新利率计息两部分组成，而由于每年后一个月银行利率是按天计息，因此1月月供的总计息天数会是31天，而非平日里每月30天的计息基数，这多出来的一天的利息就可能比按新利率计息这几天能“省下”的数额还要多，尤其是还款日靠近月初的贷款者，月供“逆增”的可能性会更大。
对于选择等额本息还款方式的购房者，由于利率下降、利息减少，因此月供总数额不变的情况下，贷款者还的本金也反而多了。不过专家表示，本金还得多对贷款者实际上是好事，因为这意味着今后要承担的总利息减少了。
银率网分析师特别提醒，为了应对月供“分段计息”带来的变数，贷款者切不可盲目减少1月还贷数额，好还能多存一些，以防月供“不降反升”。当然，这些只是属于特殊时期的短暂状况，进入2月后购房者的月供就将真正享受到降息带来的“减负效应”了。
房企拿地积极性
今年有望回升
中指研究院4日发布数据显示，2014年300个城市共推出土地135714万平方米，同比减少24％，成交102830万平方米，同比减少31％，宅地降幅高于整体。交易低迷致使2014年出让金同比下降28％，总额为23060亿元。
40个大中城市中，仅9个城市高于去年同期，广州、深圳热点区域地块集中成交，出让金涨幅均在20％左右，一线城市仅上海低于去年；降幅前十城市中，北海、呼和浩特、昆明3城市延续上半年下跌趋势，同比降幅均超过65％。
2014年，土地市场先热后冷，土地市场分化现象明显。年初300个城市土地出让金以44％的同比涨幅取得良好开局。随后楼市下行，土地市场也迅速降温。二三线城市受楼市调整冲击较大，房企拿地热情趋冷，土地出让金下降幅度达到三成以上。不过，一线城市全年需求强劲，楼面均价涨幅显著，地王频现，总体出让金超过5000亿元，全年呈现“U”型走势。
值得一提的是，2014年，上海、北京都诞生了历史总价地王，并占据总价地块成交记录的榜单前五。2014年宅地楼面价榜单增幅显著，在地块单价榜单中，京沪两地总揽单价榜单前十。前十地块均超过3.5万元／平方米，浦东新区前滩地块以66629元／平方米居首并成为上海宅地楼面价新地王。尤其是2014年年底，一线城市交易回暖，大型房企扎堆抢地，地王频出。
去年12月31日，根据中房指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2014年12月，100个城市（新建）住宅平均价格为10542元／平方米，环比下跌0.44％，为连续第8个月下跌，跌幅扩大0.06个百分点。
中指院方面分析认为，2015年市场仍面临高库存压力，消化库存仍是市场主基调，房价仍存下行压力。基于各地去化压力的差异，未来不同城市价格走势将继续呈现分化。一线城市和少数二线城市对政策反应敏感，潜在需求旺盛，房价仍面临一定的上涨压力；多数二线城市将相对平稳；大多数三、四线城市需求透支，库存压力大，未来房价将继续下行。
在土地市场上，该机构分析认为，2015年房企拿地积极性有望进一步回升，但由于市场整体进入调整周期，房企拿地态度亦会保持谨慎，低溢价成交地块将继续成为主流。不同城市地市仍将演绎冰火两重天，一线及热点二线城市优质地块仍将是房企必争之地。
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