[摘要] 来自济南市建委和房管局的统计数字显示,去年新房成交6万多套,二手房成交近3万套,全年的住宅成交达到9万多套。业内人士认为,2014年与2013年虽然都是高成交年份,但2014年是典型的“量 跌”,高成交是以牺牲价格换来的。受济南目前的库存影响,2015年上半年去库存仍是关键,房价反弹可能性不大。
来自济南市建委和房管局的统计数字显示，去年新房成交6万多套，二手房成交近3万套，全年的住宅成交达到9万多套。业内人士认为，2014年与2013年虽然都是高成交年份，但2014年是典型的“量 跌”，高成交是以牺牲价格换来的。受济南目前的库存影响，2015年上半年去库存仍是关键，房价反弹可能性不大。
本报记者 喻雯
新房岁末翘尾 全年成交超2013年
与以往年底的平淡不同，2014年的新房市场在12月集中发力，各家房企加大“火拼”力度，“抢人”大战持续升级。在各种政策松绑的利好下，成交量逐渐增加，市场逐渐回暖，楼市成交出现了强势翘尾。
济南市建设部门统计显示，2014年12月份的新房网签量已过万，平均到每天的成交量在300多套， 的一天达到708套，这都创下了2014年的新高。
在业内人士看来，楼市成交之所以在年底 后一个月强势翘尾，一方面与进入下半年后各种政策密集出台有着很大关系，另一方面各大开发商为年底冲任务、去库存，加快 跑量，刺激了楼市成交持续攀升。
记者梳理2014年的新房成交量发现，前11个月的成交量是51350套，再加上12月的成交量，全年的新房成交量达到6万多套。济南建设部门的数据显示，2013年济南新建商品住宅网签59855套，网签面积674万平米。综合来看，经历了前期的冷清后，在政策持续放松刺激的影响下，新房市场成交仍创下新高。
新房 促销 分流二手房需求
与新房市场不同的是，2014年的二手房市场未能像新房一样延续2013年的高成交量，29544套的成交量比2013年下跌了两成。
从2014年每个月的市场表现看，二手房平均每月一两千套，表现平稳。与2013年对比， 的差距出现在3月份，2013年3月份，济南二手住宅成交量高达9067套，而2014年3月份成交量仅为2635套。
对此，济南市房产登记部门有关人士介绍，2013年3月受“国五条”影响刺激，二手住宅成交量暴增，创下历史新高。这直接拉高了2013年的成交量，也成为2014年二手房成交同比下滑 直接的原因。
对于2014年市场的平淡，济南一家大型房产连锁中介的负责人坦言，这主要是受新房市场的冲击所致。受政策影响，2014年新房供应量、库存量居高不下，各大房企都在 促销，把不少客户吸引到了新房市场上，自然会对二手房造成分流。
新房价格的连连下降，也波及了二手房的价格。根据国家统计局的数字，从2014年4月份开始，二手房价格连续出现环比下跌，到11月份，已经连续八个月环比下跌。2014年11月，济南二手住宅价格指数同比下降了3.7%，以二手住宅的挂牌均价计算，2014年底，济南二手住宅价格同比有三四百元的下降，连一些价格坚挺的热门 也有所松动。
今年上半年房价 反弹可能性不大
综合新房、二手房成交来看，2014年济南一共卖了9万多套房，对比2013年近10万套的成绩来看，相差不大。根据国家统计局的数字，从2014年5月份开始，新房价格连续七个月环比下跌，创下了自2011年以来 长时间的连续跌幅，预计2014年12月份济南新房价格仍处于下跌状态，但跌幅逐月缩小。从5月到11月，济南新建商品住宅价格累计环比下跌了5.2%。到2014年底，新房价格相比2013年底有了每平米大约300元的下跌。
“2013年是量价齐涨，2014年是以价换量的量 跌，这是二者 本质的区别。”山东世联怡高物业顾问有限公司总经理朱江认为，目前已慢慢转向了买方市场，这也标志着济南房地产市场进入了一个新的状态。
济南思源房地产经纪有限公司总经理李成龙说，根据他们对济南各大楼盘的监控测算，目前济南的库存量在200万平米左右，大约有2万套房子，消化周期需要四五个月，相比2013年120万平米左右的库存有所增加。“总地来看，这处于一种相对合理的状态。”李成龙说，虽然每月都会对库存有所消化，但是每月新入市或新加推的项目也会对市场带来新的供应，也就是说会产生新的库存。
“2013年供应的土地，从2014年市场来看不乏大盘，这些大盘一时半会儿消化不完，持续开发也将带来2015年的供应量。”李成龙坦言，总体来看，2015年市场将有充足的供应量，从供需关系来看，至少到2015年上半年仍然是消化量的关键。“市场恢复和上行，要先增量才能再提价，量的实质回暖还是需要过程的。”李成龙认为，价格总体会保持一种平稳，大幅反弹的可能性不大。
在山东大学房地产研究 主任李铁岗看来，虽然库存压力正逐步化解，但是市场的供求关系还是处于偏松的状态。即使未来再出台利于房地产的刺激政策，市场恢复也需要一定的时间。“供需矛盾不从根本上解决，市场不会发生逆转，价格也没有大涨的动力。”李铁岗说，长远看来，房地产市场将会逐渐回暖，房价不会出现大幅上涨，但也不会大面积 。
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