[摘要] 本案系二手房买卖合同纠纷，是双方买卖房屋意思表示真实，合同内容不违反法律禁止性规定，应视为有效合同。在买卖过程中，一旦卖方有毁约迹象，买方应及时委托律师收集相关证据，并依法提起诉讼并采取诉讼保全措施，以防被告转移财产。
案情回顾签合同买卖二手房，遭遇卖方突然
2013年11月4日，业主张先生与买方郭小姐签订《洛阳市二手房买卖合同》，将自有某小区一房产以50万元的价格卖给郭小姐。合同约定，在签约当日郭小姐需付足定金1万元，且2013年11月10日之前郭小姐应将首期款（不含定金）5万元付至指定银行账户，余款按揭支付。同时，张先生须于签署合同之日起五日内与担保公司签订服务合同，办理卖房手续，银行出具按揭承诺并注销抵押登记后3日内，双方签订《二手房买卖合同》。若买方不按时签订合同且超过七日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金；卖方签订合同超过七日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买房已支付的定金，同时对其他事项进行了详细的约定。
合同签订后，郭小姐如约履支付了定金，2014年2月3日买卖双方及中国工商银行三方成功办理了9万元的《二手楼交易资金 协议》，随后郭小姐也拿到了该银行40万元贷款的《二手楼按揭贷款确认书》。在郭小姐履行了合同义务后，张先生却要求提高房价，否则拒绝交付房屋，且未按约办理卖房手续，郭小姐遂向河南洛太律师事务所王森律师寻求法律帮助。
判决结果卖方行为构成违约，应按合同支付违约金
法院经审理后判决：双方签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，双方应当遵照履行。根据查明的事实，原告已经按合同约定履行了自己的合同义务，并且向被告催告，要求其履行合同义务，但被告在合理期限内直到本案开庭时一直未按约定办理相关手续并注销抵押登记，导致涉案房屋无法办理过户手续， 终导致原告未能实现《二手房买卖合同》之合同目的。因此，被告的行为构成违约，原告有权按照上述合同约定要求解除合同并要求被告承担违约责任，被告应向原告支付约定房价50万元的20%，即10万元。关于原告已经支付给被告的定金1万元，因买卖合同解除，原告有权要求被告返还该定金。
律师点评
王森律师认为，类似二手房买卖合同中房产抵押、违约金定金约定等陷阱有很多，本案可归纳以下几点：
1.本案系二手房买卖合同纠纷，是双方买卖房屋意思表示真实，合同内容不违反法律禁止性规定，应视为有效合同。
2.在买卖过程中，一旦卖方有毁约迹象，买方应及时委托律师收集相关证据，并依法提起诉讼并采取诉讼保全措施，以防被告转移财产。
3.本案委托人郭小姐采纳了律师的建议，及时采取了有效措施，确保本案的 终胜诉。
4.本案中，双方约定的违约金条款合法有效，买方可以选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金，也可以选择双倍返还买方支付的定金，由于二者只能选择其一，法院支持了原告主张要求退还定金并要求被告承担20%违约金的诉讼请求。
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