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价格跌回2万元大关 市场过饱和"房多人少"

北京晚报   2014-08-07 16:46

[摘要]  7月仅3盘入市,8月仅2盘入市……一向占据刚需供应近五分之一的房山,在近期全市楼盘大举入市的格局下却迎来了供应低潮。

7月仅3盘入市,8月仅2盘入市……一向占据北京刚需供应近五分之一的房山,在近期全市楼盘大举入市的格局下却迎来了供应低潮。

出现这一现象的原因是由于房山在售项目已经过多、市场过饱和……然而,对于购房人来说,相对稳定的价格基准线却在潮起潮落中逐渐明晰,出手购房“窗口”正在打开。

供需过饱和“房多人少”

尽管与通州、大兴等热点区域相比,房山楼市发展起步较晚,但随着品牌开发商的竞相进驻,楼市供应体量持续攀升,使得房山逐渐成为北京楼市实时热门门板块之一。据亚豪机构统计,2010年时,房山的住宅供应总量还不到全市供应的9%,而到今年上半年,这一占比已提升至17%,区域楼市发展之快在全市也是数一数二。

同时,由于区域的总体定位,房山目前基本是刚需项目的天下,改善型市场还处于肇始阶段。在今年楼市的整体低迷中,刚需区间尤其受创严重,房山明显处于供过于求局面。

亚豪机构市场总监郭毅告诉记者,上半年房山共有31个项目入市,共提供8333套房源,较去年同期大幅上涨78%。但尽管区域楼市供应量大增,但并未对成交量产生实际拉动作用。由此,上半年房山商品住宅共成交5652套,与去年同期相比下降35%。目前,房山楼市的供需比达1.5:1,一改去年市场供不应求局面,成为彻底的买方市场。

更值得关注的是,在7月北京楼市仍保持30多个项目的入市高量相比,项目众多的房山仅有三盘入市,而8月虽有四处房源开供,但其中三处属于同一项目,相当于实际只有两盘入市。

“房山楼市已经过饱和了,现有的项目不仅繁多,且都有充足房源供应,再无新盘入市的空间。”一位房山项目总经理告诉记者,“现在房山开发商最头疼的是客源的缺乏。某些楼盘去年下半年的几百套房源蓄客超过2000人,已经到了开盘就要‘得罪人’、‘走后门’的地步。结果因为没有及时取证,到了今年再开盘,已经蓄积好的客源早已被其它项目分流大半,经过2个月的促销才去化了一半,而这已经算情况好的了。”

销售 “随到随买随便挑”

询问、拿号、交钱、排队、摇号……这种节奏在2013年的楼市里,对购房人再熟悉不过。在去年过热的楼市中,绝大多数刚需项目都是一房难求,购房人不但无法随心选择房源,反而还要办卡摇号,运气好才能买上房子……“日光”“一选房”等情况成为市场常态。

然而,在今年年中的房山市场,这种烈火烹油的局面早已不在,取而代之的是各售楼处普遍的笑脸迎客、供应充足。

“可排号也可不排号,您可以随到随买。如果排号时提前交3万元,可以抵扣6万元的房款,一次性折扣还可以打9.7折。”房山为数不多的改善型项目世茂维拉的销售人员这样告诉记者。目前该项目的叠拼和洋房都有充足供应,甚至出现了全款9.7折的折扣。

“我们现在还有50-60套房源,您不用排号,可以早点来挑个自己中意的户型。”京投万科新里程的销售人员也这样告诉记者。

无论是在核心区域长阳、良乡,还是在相对外围的阎村、窦店,记者一路走访了首创伊林郡、首开熙悦山、东亚朗悦居、合景领峰、天恒乐活城D5等项目,发现绝大多数项目的房源都十分充足。

“这个时候其实是选房的时机,因为每个项目都有充足的户型、房型供购房人选择,而且还有充足的时间去比较。”郭毅告诉记者。

价格跌回2万元大关

尽管房源多,但房山目前总体房价仍趋稳。虽然部分项目有一定优惠,但整体价位基本持平。显然,这种价格局面是房山诸多楼盘努力维持平衡的结果。事实上,“核心区2万元/平方米、外围区域1.6万元/平方米上下”的当前价格,是房山各项目逐渐接受“以价换量”事实的一个过程。

今年初,房山仍处于价格上涨通道中,区域在售项目的市场价格普遍在2.5万—2.8万元/平方米之间,世茂维拉、长阳半岛还推出了低密度的别墅产品,价格更是摸高到3万元/平方米以上,令人惊呼房山“3万元时代”到来。

但从3月开始,楼市的成交形势急转直下,大量项目销量停滞。3月末4月初,首创新悦都以21800元/平方米的价格推出了750套房源,市场反应良好,拉开以价换量的大门。之后,多个主力项目的开盘定价一路下滑,将房山价格水平逐步拉回2万元/平方米以下。至此,经过半年的冰火两重天,房山价格基本回归至去年同期水平。好消息是,低价开始触发购房者的回流,房山区的整体销量水平迅速升温。

“从目前的情况来看,除了部分老项目后期因为拿地成本低仍有一定腾挪空间外,绝大多数项目继续大幅度降价的可能性不大了。”一位房山项目营销总监告诉记者,“刚需盘不比高端盘,受成本、价格基数限制,很难大幅度跳水,1000-2000元/平方米的降幅也需要多次会议才能定下来。因此我判断房山目前的价格已经基本触底,购房人可以入场了。当然,对于部分老项目来说,拿出一些尾房、滞销房源做些特价营销的可能性不是没有,但不能代表市场主流。”

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