[摘要] 刚刚过去的端午市场，番禺、萝岗、白云又有楼盘加入了降价潮，第二季度即将进入尾声，楼市降价潮有愈演愈烈之势。业内人士预计，市场还将有两三个月的盘整期，其中郊区楼盘降价趋势仍将延续，而市区楼盘价格将继续维稳为主，除限购之外的调控政策已经有必要调整。
刚刚过去的端午市场，番禺、萝岗、白云又有楼盘加入了降价潮，第二季度即将进入尾声，楼市降价潮有愈演愈烈之势。业内人士预计，市场还将有两三个月的盘整期，其中郊区楼盘降价趋势仍将延续，而市区楼盘价格将继续维稳为主，除限购之外的调控政策已经有必要调整。
市场下行态势加剧将有两三个月盘整期
据房天下数据监控中心统计，端午三天小长假全市共成交了369套一手住宅，网签面积达43982元/平方米，同比去年端午节334套的水平高出35套。业内人士分析，这很大程度上归功于一些楼盘的降价促销，刺激了买家的入市。从今年5月份开始，郊区楼市已经进入较为明显的不降价难成交的局面。
实际上，不仅仅是广州，从范围看，房地产市场下行的态势也在继续。5月31日，中指研究院发布的100个城市新建住宅的全样本调查数据显示，2014年5月，100个城市(新建)住宅平均价格为10978元/平方米，环比上月下跌0.32%，是2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次环比下跌，其中广州环比微跌了0.02%。
另外，合富辉煌监测的22个重点城市市场销售作分析样本（其中，一线城市4个、二三线省会城市13个、珠三角其他城市5个），结果显示，1月-4月份重点城市新建住宅销售面积为4872万平方米，同比去年减少16%，除了其中3个城市（南昌、昆明、济南）销售成交有所上升（其中有数据滞后的原因），其余19个城市的销售交易不同幅度下降。一线城市成交萎缩情况尤其明显，同比减少幅度为30%-50%，一些二、三线城市如南京、长沙、海口、成都、东莞、中山、江门等销售面积同比去年下降20%-44%，降幅相当大。
广州中原地产市场部总经理黄韬认为，房地产市场还将有两三个月的盘整期，郊区楼盘的降价风潮还将持续，而市区楼盘的售价将维稳，但是整体而言，楼价下降的幅度不会大，不会超过15%。而周峰也认为，在未来一段时间，市场的调整还将继续。实际上，当前郊区部分板块的二手楼价也渐渐出现松动，面对一手楼盘的降价竞争，二手楼价也有望出现实质性的松动。
同策咨询研究部总监张宏伟也认为，百城房价23个月后首次环比下跌、地方政府“限降令”、1月-5月市场交易量普遍遇冷、银行信贷紧缩持续、“救市”措施难有起色、6月份半年报业绩压顶、大型房企开始大幅降价等现象表明，楼市降价压力比想像的要大。
调控政策已到了必要调整期
合富房地产经济研究院院长龙斌表示，造成目前房地产市场低迷的原因主要有两大方面，一是信贷收缩过紧，不仅银行资金紧张，房贷额度紧张，而且全社会资金成本大幅提高，贷款利率和房贷利率明显上升，对经济和房地产市场都产生不利影响。二是房地产政策捆绑限制过多，叠加持续时间过长，限购、限贷、限价、限外等，已开始显现较大负面效应，如广州持续了四年时间的限购、户籍外人口入市购房门槛的提高等等。
在龙斌看来，目前中央执行的定向宽松、微刺激措施，只是暂时缓解流动性紧张，效果总体而言比较有限。近来一些地方城市在购房入户、公积金贷款、普通住宅购买契税减免以及限购范围等方面有所调整，局部范围有利于房地产市场的稳定，这些决定是必要的。但是仅有此不够，在国家层面，如住建部、央行、银监会等部门并没有参与房地产政策的调整，房地产“限”字当头的行政干预重压还是动不了，限购、限贷、限外、限价等需要明确调整的时间表和进程。
周峰表示，未来广州放松限购的可能性不大，但是诸如外籍户口人士购房需要三年社保等条件有可能有所调整，不太可能从三年直接调整回一年，但是调至两年还是有可能的，届时一部分非广州户籍的买家就将获得购房入市的资格，对市场而言会有所利好。
推荐阅读：河北首套房贷利率上浮两成 银行惜贷源于业务转型
2013年以来，在银行资金成本上升、流动性管理难度加大的情况下，购房按揭贷款从优质的“香馍馍”变成了无味“鸡肋”。5月12日，央行召开住房金融服务专题座谈会，要求银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”，“合理确定首套房贷利率水平”，“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”。
如今，距离央行发话要求银行支持首套房贷时隔将近一个月，记者调查河北省房贷市场发现，央行的表态并未使商业银行房贷收紧的局面得到明显缓解，而多家银行房贷利率甚至还出现一定程度的上升，而放款时间并未见缩短。
央行隔空喊话，银行却视若无睹，这背后就是是何缘由？分析人士告诉记者，这主要是由于银行转型和利润增长压力。2002年至2013年伴随着房地产市场发展，银行投放了大量房地产的贷款。去年的按揭房贷发放占新增贷款也达到30%左右。今年有所减少，也是每个银行有自己的发展阶段和放贷侧重。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
