[摘要] ２０１４年年初，远洋地产在土地市场上沉寂许久之后再度出手，并在短短的８天时间内花费重金７３亿元将３宗地块收入囊中。然而，曾受地王项目困扰的远洋地产为何会选择在如此短的时间内一口气拿下３个地块呢？近日，远洋地产总裁李明在接受中国经济时报等媒体采访时对其拿地问题作出正式回应。
２０１４年年初，远洋地产在土地市场上沉寂许久之后再度出手，并在短短的８天时间内花费重金７３亿元将３宗地块收入囊中，新增土地储备面积达２４８０４４．６１平方米。
然而，曾受地王项目困扰的远洋地产为何会选择在如此短的时间内一口气拿下３个地块呢？近日，远洋地产总裁李明在接受中国经济时报等媒体采访时对其拿地问题作出正式回应。
将加大一线城市投入
李明表示，目前远洋的土地储备大约在２１００万平方米，需要做出两方面调整：一是区域上的调整，比如北京、上海、深圳等热点城市，会继续加大投入，成熟的区域会继续培育。二是土地储备规模的调整，远洋现有的土地中有１／３是１００万平方米的超大规模项目，而且大多位于二三线城市。“单个项目土地规模太大对于整体周转效率很有影响。我们会采取部分退地的方法，比如秦皇岛项目的部分土地已经退还给政府以盘活存量土地。”
对于今年的拿地计划，李明告诉本报记者，今年远洋整体的拿地投资会在１５０亿元—３００亿元之间，这是指付现支出，不会跨年度，２００亿元的付现支出通常意味着会获得３００亿元的土地储备。
“今年我们的可售资源在７３０亿元，销售目标为４００亿元，去化在５５％－６０％之间。”李明说，拿地还是要看投资标准和机会。“关于北京的土地市场我们已经分析了一年，去年北京地价确实高。但觉得今年年前是不错的时机，当时的竞争情况也没有那么激烈，价格也相对合理。事实上，从现在的土地市场的热度来看，当时出手是正确的选择。我们拿下的这三块地，住宅部分都比较少，以商住为主，现在很难拿到住宅很多的项目，我们还是会继续关注。”
对于远洋去年毛利率的下降问题，李明对本报记者回应称，整个行业的毛利率下降是一个必然趋势，２５％的毛利率在行业中处于正常水平，不算低也不算高。去年，远洋毛利率比２０１２年降低了，但得益于财务费用、行政费用、营销及推广费用的控制成效显著，２０１３年公司核心净利润同比上升２１％至３０．３６亿元，核心净利润率同比上升１个百分点至１０％，净利率没有降，核心净利率还上升，这是关键。作为企业来讲，从对政策、市场、区域的判断转向自身抓成本、抓品质、抓管理、抓效益比以往更明显。
今年主要提高周转率
李明表示，２０１４年对远洋来说更重要的是提高周转率，而周转率取决于销售收入和总资产规模。提高周转率需要通过提高结转收入和控制资产规模来达到。目前远洋的总资产规模在１３００亿元左右，要控制其增长速度，达到合理的匹配。更关键的还是要加快销售速度，特别是加快去库存的速度，这是提高周转率最主要的路径。
“远洋把获得销售许可证一年以上的库存称为滞销、３个月以上的称为续销、不到３个月的称为新增。３年以上的库存几乎为０，超过２年坚决清掉，真正滞销的压力并不大。”李明称，“今年我们要将周转率提高１／３，从目前的２３％左右提高到３０％，当然这不是今年一年就能做到的，提前两三年就已经做准备了。”
对于财务、资金方面的计划，李明对记者表示，关于融资，对远洋来讲，负债水平还属于低的，这是公司经营的一个策略。“另外融资的渠道也是畅通的，无论是境内，还是境外，对我们来说是策略上要清晰、要平衡，债务长短期平衡，内债、外债平衡，股权和债权平衡，这是我们一直坚持的。在融资这个问题上还是要谨慎一点，需要外资融外资，需要内资融内资，需要扩大规模就提高负债率，需要提高周转项目效率就降低负债率，按照企业需求来去安排融资。”
另外，李明还透露，现在远洋跟很多金融机构在大力推进房地产金融，实际上就是设立以房地产基金的形式来从事开发业务。
“这将是远洋的下一步方向，这也是有实力的房地产公司该做的事情，更何况我们还有一个大股东是做金融的。”李明表示，“房地产金融、房地产基金等将是远洋在未来几年当中一个重要的发展方向，它不亚于、甚至强于我们对经营性物业的占比。未来，远洋轻资产和重资产加起来要占盈利水平的三分之二，住宅开发在营业收入中还会再占５０％—８０％，但盈利会下降，主要起平台、专业、融资的功能。”
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