[摘要] 4月23日,国土资源部对外发布了《养老服务设施用地指导意见》（以下称“意见”）。该意见旨在落实国务院去年9月份发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》所提出的任务要求，保障养老服务设施用地供应，规范养老服务设施用地开发利用管理。
4月23日,国土资源部对外发布了《养老服务设施用地指导意见》（以下称“意见”）。该意见旨在落实国务院去年9月份发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》所提出的任务要求，保障养老服务设施用地供应，规范养老服务设施用地开发利用管理。
为吸引更多社会资金投入，盘活市场，国务院去年发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》中为扶持产业发展提供保障，要求国土部门出台相关土地供应的倾斜政策。
国土部此次出台的《意见》便是具体回应。《意见》中提到，经养老主管部门认定的非营利性养老服务机构的，其养老服务设施用地可采取划拨方式供地；营利性养老服务设施用地，应当以租赁、出让等有偿方式供应，原则上以租赁方式为主。土地出让（租赁）计划公布后，将在不设置竞买人限制条件的情况下以招拍挂方式供地。
另外，为鼓励租赁供应养老服务设施用地，降低营利性养老服务机构的建设成本，《意见》提到，各地可制订养老服务设施用地以出租或先租后让供应的鼓励政策和租金标准，明确相应的权利和义务，向社会公开后执行。
我国养老产业存在投资额大、资金回收期长、盈利考验等风险，产业发展一直处在初期阶段未能有所突破，养老产业中存在擅自改变土地用途、容积率的方式进行房地产开发等问题。《意见》中明确了对养老服务设施用地的监管，要求不得改变规划确定的土地用途。出让或租赁建设用地使用权可以设定抵押权，但以划拨方式取得的建设用地使用权应补缴相应款项后方可优先受偿。
《意见》界定了养老服务设施用地范围、用途、年期，以及供地方式，并明确规定养老服务设施用地应当纳入国有建设用地供应计划。
在拥有较高投资的郊区或农村开发养老项目被业内认为空间，然而，关于利用集体建设用地兴办养老服务设施的内容，《意见》中涉及不多，其中提到“对于民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构，可以依法使用农民集体所有的土地”。
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土地问题早已成为中国养老服务产业发展的瓶颈。据经济观察网报道，多位知情人士透露，关于养老产业土地供应问题的通知很快就会出台，这份文件将会明确对养老服务设施建设用地供应问题给予政策支持。
上述消息源称，国土资源部即将于近日出台关于养老产业土地供应的政策，这是对国务院去年9月发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》要求的首次回应。
实际上，在中国养老问题现实严峻，市场巨大。中国人口拐点来临，是发展中国家中人口老龄化最严峻的国家，庞大的老年人群催生巨大市场，未来20年将是长期经营性养老地产的快速发展时期。
四类开发机构，两种经营模式
目前国内主要有传统地产开发商、保险（放心保）资金、地方政府与慈善基金和外资机构等四种养老地产的开发机构，以远郊或景区的地产开发为主导，嵌入老年配套服务。主要采取“销售住宅+持有配套”和“长期持有”两种运营模式，前者的盈利前期靠物业销售，后期靠物业出租；后者的盈利前期靠会员卡销售，后期靠物业出租和政府补贴。长城证券认为采取何种模式主要源于土地性质的不同。
盈利途径与能力
养老地产盈利主要有三种途径：赚土地的钱，以养老地产的名义获取廉价土地，本质是房地产开发；赚房子的钱，通过养老配套的完善，打造差异化形象和销售卖点，提升物业价值；赚服务的钱，以养老服务和设施作为核心经营，本质上是养老服务经营。销售策略的养老地产，盈利能力的弹性在于土地成本；以持有为主的养老地产，投资回收期普遍在10~15年，年投资8~10%。
险资或成主导
养老地产长城证券认为更倾向于“类商业地产”，本质是服务业，开发重点在于打造养老产业链。展望未来的开发主导机构，长城证券认为险资是养老地产的天然结合物，长期投资模式满足投资回报长期和稳定性的需求，更有可能对接整个养老保险体系；传统房地产开发商有效路径是整合养老服务资源或与专业养老服务商合作；专业的养老服务提供商依靠整合养老服务和机构资源，以轻资产运营方式复制模式和输出管理，塑造养老服务品牌。
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