[摘要] 新年伊始，土地市场延续去年火热的态势，市场竞争激烈，尤其是一二线城市，地王频出。但是随着整体市场形势走弱，土地市场也日趋平静。随着27日最后一幅经营性地块的出让，3月申城土地市场落下帷幕。
新年伊始，土地市场延续去年火热的态势，市场竞争激烈，尤其是一二线城市，地王频出。但是随着整体市场形势走弱，土地市场也日趋平静。随着27日最后一幅经营性地块的出让，3月申城土地市场落下帷幕。
3月27日，上海松江新城生态商务开发建设有限公司以1.07亿元的底价竞得松江区中山街道新城主城C单元C22-04号地块，该地块为商业用地，出让面积15894.0㎡。规划显示，该地块东至光星路，南至规划公园，西至高压走廊，北至广富林路绿带，容积率1.5，成交楼面地价4501元/㎡。
这是3月份月以来，上海市第三幅底价成交出让的土地，结合一季度数据显示，今年商办地块底价成交占比已经高达七成。有研究机构认为，3月土地市场整体走入低潮，不过住宅用地供应力度依旧不减。
3月土地出让金额跌破百亿总额创近一年
与今年前两月土地出让高潮形成鲜明对比，3月土地供应及成交面积骤然下滑，土地出让金额创下了近一年新低，月度出让金额近一年首次跌破100亿元。
数据显示，今年申城3月份共成交经营性用地13幅，较2月减少1幅，合计出让面积57.6万㎡，同环比分别下跌27%和18.5%，合计成交金额99.5亿元，环比下滑11.9%，同比小幅上涨2.1%。今年3月是去年4月至今首次单月经营性用地的出让金额不足100亿元。
业内人士认为，3月经营性土地市场的出让总金额跌破百亿大关，主要受到出让面积的限制有关，而住宅土地市场整体热度并未出现明显降温。据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，3月以拍卖形式出让的11幅经营性地块共吸引85人次参与地块竞买，平均每幅地块的申请人数接近8人，高于今年1月的5.3人和2月的3.1人。
21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔表示，尽管目前申城楼市复苏缓慢，但3月土地市场的整体热度依然处于较高的水平，开发商对未来的乐观预期是支撑目前土地市场热度的重要原因。
目前房地产市场整体较为冷清，部分二三线城市房价出现松动，但上海房价依然坚挺，开发商入驻上海的积极性依然较高。不过，受到楼市行情影响，未来土地市场或将随着地块区位、性质等因素出现一定的分化。
一季度土地成交面积与金额同增环比双降 住宅用地热度未减
研究机构数据显示，2014年一季度上海土地市场共计出让经营性用地（剔除动迁安置房用地）55幅，环比去年4季度减少26.7%，同比去年一季度上涨61.9%。总成交面积228.9万平，环比减少16.5%，同比上涨78.8%。其中住宅用地成交28幅，成交面积164.9万平；商业用地成交27幅，成交面积64万平。
成交金额方面，一季度上海土地出让收入467.8亿元，环比减少28.4%，同比增加160.8%。其中住宅用地成交347.1亿元，商业用地成交120.7亿元。
研究中心认为，成交金额同比大增的原因在于新年伊始上海推出较多优质地块，受到企业热捧，使得平均地价快速攀升。不过从一季度月度市场变化来看，市场热度正逐渐消退，企业拿地态度趋于理性。
从溢价角度看，3月出让13幅地块中，除1幅为招标地块，3幅商办地块底价成交。值得一提的是，其余9幅宅地全部溢价出让，溢价率超过3成，住宅土地热度依然较高。
一季度上海共有浦东、青浦、松江等7个区县供应住宅用地，总成交面积达164.9万平。其中青浦区住宅用地成交6幅，总出让面积达53.9万平，位居全市各区县之首。
今年一季度，青浦区住宅用地成交量已经超过去年全年的46.1万平。土地增量供应的同时，青浦区土地平均溢价率也有所下滑，今年一季度青浦区住宅用地平均溢价率为50%，低于去年平均溢价60%的数据。
对此，上海某房地产研究院研究员表示，从土地市场看，上海土地稀缺价值的凸显将促使房企积极拿地。2013年房企实现了较好的销售目标，资金比较充裕，且对2014年整个楼市持乐观情绪。
所以上海郊区土地市场表现出比较火热的场面。尤其在国土部对500万以上人口城市的土地市场加大管制的情况下，上海房企更希望抢先补仓，锁定拿地成本，规避政策变动带来的风险，并享受土地未来增值带来的各类机会。
4月预计16幅地块入市 宅地面积环比现腰斩
记者从上海土地市场官网了解到，4月本市预计将出让16幅经营性地块，较3月增加4幅，合计出让面积37.2万㎡，起拍总价51亿元，环比3月分别下滑33.6%和14.1%。
从出让类型看，4月本市即将出让的16幅经营性地块中，6幅为宅地，比3月减少3幅，合计出让面积为23.8万㎡，环比3月出现腰斩。其中，崇明县陈家镇板块即将有2幅宅地在4月出让，合计出让面积14万㎡，占4月全部出让宅地近6成。
据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，2009年至今，陈家镇板块仅出让1幅宅地，为去年8月出让的崇明县陈家镇滨江休闲运动居住社区8号地块，该地块的成交楼板价为3766元/㎡，4月即将出让的崇明县陈家镇CMSA0008单元04-02（实验生态社区11号）地块和崇明县陈家镇CMS15-0308单元F-1（滨江5号）地块却已经分别达到4980元/㎡和5200元/㎡，拿地成本已明显上涨。
中信建投证券房地产分析师苏雪晶认为，二季度土地市场的非理性或将终结，认为目前拿地风险和机会不匹配， 且在市场环境不好的情况下，政府也不愿推优质地。
市场热度会较去年明显减弱 “分化加剧”或成全年关键词
研究中心认为：从目前的市场形式来看，今年的土地市场整体热度将不如2013年，企业在拿地方面将会更加理性。各能级城市间的分化将会更加明显，一二线城市仍然是众多房企角逐的战场。
数据显示，2014年一季度90个重点监测城市经营性用地成交建筑面积18309万平方米，同比减少11%。成交规模的缩减，一方面是由于政府控制供应量，土地市场供应大幅下降，另一方面企业在经过上一轮的补仓之后，土地储备相对充足，拿地态度也愈发理性。
研究中心发文表示，总体来看，量价齐升局面今年难以为继，城市土地市场与企业业绩加剧背离。在中小房企普遍下调目标、延缓新开工的情况下，土地市场必将降温，二、三线城市土地市场成交加剧分化。
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