[摘要] 未来十年新格局，地产估值将提升：我们认为，十八届三中全会改革方案“市场化、更公平、更开明”，对房地产行业中长期影响正面。我们判断未来政策将“抓保障、做监管而少调控”，利于板块估值提升；二三线城市土地供应会平稳增加，全国地价/房价难大涨，快周转模式将主导。
投资建议
未来十年新格局，地产估值将提升：我们认为，十八届三中全会改革方案“市场化、更公平、更开明”，对房地产行业中长期影响正面。我们判断未来政策将“抓保障、做监管而少调控”，利于板块估值提升；二三线城市土地供应会平稳增加，地价/房价难大涨，快周转模式将主导；一线城市核心区土地仍将稀缺，高投资、高利润模式仍是王道。对应看好布局龙头及一线核心豪宅开发公司，A 股排序：华侨城；万科、保利、招商、荣盛；北京城建、阳光股份。并建议关注格力地产（未覆盖），新疆/福建区域股、深圳本地股等。H 股排序：深圳控股、融创、华润、中海、龙湖、远洋（养老地产）。
理由
市场化：“市场决定价格”，调控更加合理：“政府职责是保持宏观经济稳定，加强和优化公共服务，加强市场监管…”以及“凡是能有市场形成价格的都交给市场，政府不进行不当干预”，说明市场将在资源配臵中起决定性作用，房地产调控未来将更合理，房价不再是未来调控的主要目标。
更公平：以土地改革、城镇化为核心推进城乡发展一体化：“全面放开建制镇、小城市落户限制”，“严格控制特大城市人口规模”，“从严合理供给城市建设用地，提高土地利用效率”，“农村集体经营性建设用地实行同等入市同价同权”、“赋予农民更多财产权利”，预示着未来房地产市场将两端化发展，看好一二线重点城市及四线县城，一线及部分二线中心城市供地靠提升土地效率（比如工改、拔高容积率），需求还会限制，限购短期难退出；四线县城需求将源于农民财产收入增长后（比如土地资源作价转让）后进城，市场未来量稳住，价难涨。
减少资源占用，投资/投机需求将退出：“房地产税立法并适时推进改革”，同时，对领导干部也要求“不准多处占用住房和办公用房，不准超标配备办公用房和生活用房”。我们预期房地产税未来或将成为中国地方的基本税制，将使得社会中长期对于房地产的消费心理发生改变，抑制投资/投机需求，短期看，深圳、杭州、南京、青岛近期成为推广城市的概率更高，其中部分或涉及存量形式收税。
更开明：开放利于区域发展，利好上海自贸区/潜在自贸区（如格力地产、天津区域股）、新疆/福建区域个股：“加快自由贸易区建设”，“选择若干具备条件地方发展自由贸易园（港）区”，并“推进丝绸之路经济带、海上丝绸之路建设”，区域改革推进有望成为新热点。
“单独生二胎”增加改善住房需求，打开行业中长期成长空间。根据人口学专家预计，“单独二胎政策”预计可能带来每年100～200 万人口的增量，主要集中在中小城市，相比城市中每年400~500 万出生人口规模（每年约1600~1700 万），行业的中长期成长预期将提升。
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近期，一线城市房价高涨，北京、深圳、上海等地相继出手加码楼市调控。未来的房地产市场及房地产股将会有哪些变化？b
《财商》调查显示，41.25%投资者判断未来房价将进入平稳阶段；19.81%的投资者认为近期各地出台的调控政策短期内对楼市影响有限；42.80%的投资者表示家庭的需求是影响其购房的最主要因素；42.02%的投资者认为房地产个股将持续强劲势头。 b
中指研究院发布报告指出，10月100个城市（新建）住宅平均价格为每平米10685元，环比9月上涨1.24%，自2012年6月以来连续第17个月环比上涨。 b
未来的房价会呈现何种走势？调查显示，41.25%的投资者判断未来房价将进入平稳阶段；33.07%的投资者判断房价仍将继续上涨；22.18%的投资者则持相反观点，认为房地产牛市到此结束，将迎来下跌行情；另有3.50%的投资者表示暂时说不清楚。 b
国家统计局数据显示，9月份70个大中城市住宅销售价格中，有69个城市呈继续上涨态势。其中，9月份的同比价格变动中，北上广深一线城市房价一年普涨两成，其中北京，涨幅为20.6%，上海同比上涨20.4%，位列第二。 b
随着10月份的“京七条”、“深八条”及日前的“沪七条”等楼市调控政策相继亮相，短短一个月内，一线城市加码调控、降温楼市的步伐明显加快。 b
对于近期各地出台调控政策对楼市影响程度方面，市场的看法不一。调查显示，49.81%的投资者表示短期内影响有限；32.30%的投资者认为基本没有影响；15.18%的投资者预测调控将严重打压需求，降低成交量；表示说不清楚的投资者占2.72%。 b
房市需求居高不下，什么左右着你购房步伐？调查显示，42.80%的投资者表示家庭需求是影响其购房的最主要因素；33.85%的投资者表示主要参考房价走势；17.12%的投资者表示购房决策取决于经济形势及调控政策；6.23%的投资者表示有其他因素考虑。 b
业内人士认为，从目前情况来看，不少城市要完成今年房价控制目标难度非常大。临近年末，“突击调控”或为完成年度任务。一线城市调控升级虽然有助于楼市短期降温，但以“堵”为主的突击调控难从根本上解决房市问题，市场需要长效机制来规范。 b
房地产个股机会如何？《财商》数据显示，42.02%投资者认为房地产个股将持续强势；与之相反，36.96%的投资者表示房产股将走出下行波段；21.01%的投资者表示说不清楚。 b
分析人士指出，一线城市调控收紧，楼市成交量在金九银十短暂提速后，又重新下行。四季度地产股将继续维持震荡筑底的格局。虽然一线地产股的市盈率值已经不足六倍，行业整体估值水平处于2008年以来的点，但行业暂不具备上行条件。建议投资者谨慎布局。
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