[摘要] 近期关于石家庄城镇化和城市发展的两则消息值得关注，一是石家庄市政府下发《关于全面推进县城建设的意见》，二是有媒体报道称首都经济圈规划年底出台，石家庄挤进规划。在国家大力发展都市圈和新型城镇化的前提下，石家庄商业地产市场会有哪些机遇和潜在风险？
近期关于石家庄城镇化和城市发展的两则消息值得关注：日前，石家庄市政府下发《关于全面推进县城建设的意见》，提出鹿泉市、藁城市、栾城县、正定等县(市)完善城市功能，加快与主城区对接；晋州市、新乐市、平山县等县（市）按照中等城市标准进行规划建设。此外，有媒体报道称《首都经济圈发展规划》有望今年出台，并称最终方案将采用“1+9+3”模式，衡水、沧州、石家庄为实时被纳入的3个城市。
在国家大力发展都市圈和新型城镇化的前提下，城市发展会迎来哪些升级和发展？石家庄商业地产市场会有哪些机遇和潜在风险？
城市半径扩大 商业地产高速发展
早在2002年，石家庄就在范围内率先提出，将举全市之力大规模改造城中村。在“三年大变样”（2008年至2010年）与“三年上水平”（2011年至2013年）连续六年的强力推动下，石家庄不仅近百个城中村已经发生了翻天覆地的变化，商业地产也如雨后春笋蓬勃发展起来。
从较早的万象天成(小区网论坛)到万达广场(小区网论坛)，再到去年盛装亮相的勒泰中心，以及新近开业的河北开元环球中心，近几年石家庄商业新地标不断崛起。仅在中山路沿线，就聚集了北国商城、先天下(小区网论坛)广场、乐汇城等十余家大大小小的城市综合体。除了北国商城这一“老大哥”，其他的都是“新成员”。
根据日前石家庄市政府下发的《关于全面推进县城建设的意见》，鹿泉市、藁城市、栾城县、正定等县(市)完善城市功能，加快与主城区对接。随着石家庄县城建设的不断推进，城市半径不断扩大，城市综合体等商业地产也有了更大的发展空间。
眼下，在石家庄东北部的西兆通正在崛起一座商贸航母——石家庄国际贸易城。该项目投资350亿元、总面积2600万平方米。在南部，塔坛国际商贸城和盛邦大都会两个大型城市综合体，分别以塔谈、孙村的城中村改造为载体加紧推进。
都市圈规划 激发商业地产发展潜力
都市圈的发展是中国经济社会未来发展的方向。尽管首都经济圈规划还未现身，但各大开发商近几年已经在可能纳入“圈内”的地区开始了圈地争夺战。2012年恒大地产进驻沧州，建设其在沧州的商品房项目——沧州恒大城；同年，保利地产也开始其在石家庄的开山之作保利花园项目。
楼市调控背景之下，都市圈发展所带来的机会，不仅吸引着大房企进入石家庄住宅市场，也吸引着其进入石市商业地产领域。万达集团早在2008年底就进入石家庄，拿下尖岭城中村改造项目，其开发的裕华万达广场已于2011年9月开业。2013年7月，中国交建以3.5亿元拿下石家庄自强路30.05亩地块。据悉，中国交建拿地后，将投资35亿元建设中交财富中心。这意味着石家庄又将崛起一座崭新的商业综合体。
这些在建或已建成投入使用的商业地产项目，无疑会提升石家庄的商业环境并引导居民的消费方向。而随着城镇化水平的提高，居民的消费需求转变也呼唤着更多商业综合体的出现。房地产商会联盟执行主席顾云昌曾谈到，过去城市化的过程中，居民着重解决吃穿用的问题，拉动工业发展。未来城镇化发展中，居民将解决住、行、学、医、休闲消费的需求，提升居住品质和质量。这些问题的解决将是未来投资的方向，推动城市功能更加完善，居住品质继续提高，进而将带动商业地产、旅游地产和养生地产的发展。
根据规划，到2020年，石家庄的常住人口将达到500万以上。而目前，石家庄已有的常住人口近300万，尚有200余万的缺口。这样的缺口，无疑意味着石家庄楼市仍有很大的潜在商业地产需求。
供大于求 引“商业过剩”担忧
不可否认，二三线城市尤其是在城市核心地段及新兴商圈区域，商业地产面临着新的发展机会。但是，机遇与风险总是形影不离，商业地产的高歌猛进也引起业界对“商业过剩”的担忧。
河北省商业联合会在《2012年度全省市场运行分析及2013年预测预警》中提到，全省城市商业综合体建设步入黄金期。2012年全省商业综合体建设项目共62个，累计投资总额达1409.1亿元，单位平均投资22.7亿元，分布范围在全省11个社区市。其中，石家庄数量，规模，在建项目达到21个，投资额811.8亿元。
另据统计显示，去年石家庄商业经营性商品房累计供应面积为179.3005万平方米，成交面积为84.55029万平方米，供求比为2.12：1，供大于求已成事实。2013上半年，尽管石家庄商业地产成交面积环比上涨128.99%，但是，商业地产成交均价却环比下降24.08%。
面对石家庄商业地产的“供大于求”，业内人士建议，应该学习北京、上海等一线城市的综合体发展成功经验，从建筑风格、设计规划、运营管理等多角度出发，做产品的差异化竞争，如将以购物为主的商业改为以文化类、娱乐类产品为中心的商业。
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