[摘要] 自从发现“住宅用地的土地使用年限是70年，从开发商取得该块土地的土地使用权之日起算”这个法律条文后，细心的朱先生在这段时间一直琢磨一个问题——居住用地土地使用权出让的最高年限是70年，那70年的土地使用权期满后，我们的房地产权该如何保障呢?
自从发现“住宅用地的土地使用年限是70年，从开发商取得该块土地的土地使用权之日起算”这个法律条文后，细心的朱先生在这段时间一直琢磨一个问题——居住用地土地使用权出让的年限是70年，那70年的土地使用权期满后，我们的房地产权该如何保障呢?
朱先生很纠结这件事，他告诉中国经济导报记者：自己一直很关注《物权法》,也并非是杞人忧天，只是想弄明白：70年“大限”来临时,自己这套房屋的命运到底会怎样？70年后难道还让自己的后代再缴纳一笔价格不菲的土地出让金？如果70年后还要再交钱，自己是否等于是长期的租房，那当了这么多年的“房奴”是否值得？朱先生的这些疑问并非个例，也代表着很多人的疑虑。
带着上述种种疑惑，中国经济导报记者采访了相关业内人士，为大家解读70年房地产权到期后到底怎样？
70年产权实为土地使用年限
对于朱先生的疑惑，北京市盈科律师事务所姚志明律师在接受中国经济导报记者采访时指出：“其实所谓的商品房产权年限70年并不是房屋所有权年限，而是房屋所在该地块的土地使用权的年限。”
1990年5月19日中华人民共和国国务院第55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》发布并施行，该条例第十二条规定：土地使用权出让年限按下列用途确定：居住用地70年。国家规定，城镇建设用地土地实行国有、个人和企业可以有偿使用以及交易使用权。各种不同用途的土地（住宅用地、工业用地、商业用地等等）在出让时，政府部门（一般当地土地管理部门被授权行使职能）作为出让方，出让时与受让方签订出让合同，会因为土地用途、实际使用条件和现实情况不同，规定不同的使用年限给受让方，这里提到的70年指的是居住用地（即住宅用地），且住宅用70年指的是出让年限，出让时只能低于或等于年限，不得超过。
另外，出让年限的期限（或起算时间、终止时间）如何计算，这需要参考出让方与受让方签订的《国有建设用地出让合同》，条款中有出让年限和终止年限，也明确指出起算日。这跟什么时候盖房子，没有直接关系。
“房地产商出售房子时明确向购房者说明了70年的期限，如果囤房时间长，自然房子的价格也应该会降低。用最简单的话说，同一处房产，其剩余年限越长，使用价值就越大，价格也就越高；反之，其剩余年限越短，使用价值相对较小，价格也就相应较低。好比二手房，与新楼盘相比，除个别原因外，价格自然比同地段、同户型的房子便宜。”姚志明说。
国家应尽快明确产权到期后的相关政策
“耗尽青春为了套房子，70年产权到期后，我们的房子会怎样？”某一线城市曾有消息传出，70年后土地无偿收回。一石激起千层浪，让购房者忧心不已。
“住宅70年土地使用权限到期后应当如何处理是十分重大复杂的问题，是国家需要考虑的问题，普通居民无需过度担心。”姚志明说。按照新颁布的《物权法》的百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。《城市房地产管理法》第二十一条规定：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。“这一条规定说明，土地使用年限届满时，使用者要继续使用土地的可以申请继续使用。”姚志明说，“关于土地使用权限到期问题，也一直是业界关注的问题，国家还没有明确政策出台。”
知名财经评论家叶檀曾撰文指出，新物权法对于土地使用权的“自动续期”是有偿还是无偿，将由《土地管理法》这样的具体法规做出规定。新物权法让利于民的重要条款是，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
人大常委会委员李连宁曾指出：“我国实行的是70年土地使用权转让，因此，到70年期满后，你可以再继续缴纳一定的土地使用金，就可以继续享有房屋所有权。”“按照规定续期”表明，购房者拥有房屋所有权，而没有土地所有权，续费与否视当时政府财政的收支而定，主动权掌握在政府手中。
叶檀指出，土地所有权属于国家，市场上可以交易的是土地使用权与房屋所有权，购房者购买的房屋价款实际上包含了70年的土地使用费和房屋本身的建筑费用，需要在70年后进行一次确权，根据各地的财政收支决定续期支付的费用。
房地产作为中国民众宗的消费品，是政府能否实现藏富于民、能否做到税费公平的象征。“我国的土地所有权除了集体所有以外，都是国家所有，所谓70年土地使用年限，是国家以土地所有者的身份授予土地使用者的使用权。这一点目前是不会变的。”姚志明说。
当然，国家应尽快明确住宅70年大限之后的续期问题。从目前来看,无论是从购房者财产权利的保护角度出发考虑还是为了未来社会整体上的制度安全,都要求我们尽快化解“70年大限”，以适当方案赋予私人房产以法律上的性,落实宪法对私有财产权的保护。在一些专家看来，无论70年房产权到期后土地使用是否续费，公共财政的公平、公开与藏富于民的根本不能变。
争鸣·
土地从来都是“有偿”使用的
有法律界人士表示，土地作为国家的资源，在世界任何国家都是有偿使用的。在欧美国家，虽然业主对房屋拥有所谓的“产权”，但还是每年要承担沉重的物业税，物业税会根据房屋的价值变化而变化。
70年使用期续期是个伪命题
有网友在网上质疑，认为按照目前的建筑安全标准，70年后房屋肯定已经是属于被拆迁的危房了。如今，有许多大城市房屋住宅面临着规划和拆迁问题，快到期的老房子反而很“卖座”。再有，就是如果房子到期房主不愿意缴纳土地出让金，难道强行让其搬走吗？
房屋到期有偿续期是“与民争利”
一些有房一族对“有偿续期”反应比较敏感。个别人认为，房屋到期有偿续期就是“与民争利”。他们的观点是，尽管承认“土地使用年限”是有价的，但一些地方政府已经通过卖地得到了太多的利益，如果要让人们掏钱，难免有“涸泽而渔”之嫌。
相关阅读：2013年时已过半，纵观半年内土地市场，总体呈现一片涨势，表现抢眼，成绩傲人。其中有2012年底土地集中入市的带动作用，更大程度上还是2013年政策强压之下土地市场的逆流而上。
据中指数300城市上半年土地交易情况显示，2013年上半年土地市场受政策影响较小，供应量与成交量均同比上涨，1-6月300城市共推出土地20121宗，面积达77400万平方米，同比增加13%。其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)6224宗，推出面积27202万平方米，同比增加27%。
在土地市场一片涨声之下，石家庄上半年土地市场也已提交答卷。石家庄搜房网整理上半年土地市场数据，解析地产声音。
在6月28日出让一块正定新区的商业用地之后，2013年上半年石家庄土地市场就此暂靠以段落。回首石家庄这半年的土地市场，一个个地块低调的底价成交组成了市场整体的高调喧哗。2013上半年石家庄共计公开出让44块土地，全部地块均以底价成交，总土地面积约为2615亩，出让总价高达95.74亿元，相比2012年上半年成交土地1576亩，出让总价43.97亿元，分别上涨了65.93%和117.74%，涨幅十分惊人。
昨日记者从河北省住建厅获悉，截至6月底，全省已开工保障房项目575个，17.4万套。已竣工保障房项目366个，8.8万套，超额完成了“到6月底竣工率达到30%”的既定目标。另外，我省保障房“四房并轨”正加速推进，9月底前各设区市将出台实施方案。
从竣工情况看，全省已竣工保障房项目366个，8.8万套。张家口、沧州、石家庄等9个设区市均完成既定竣工目标。全省新增廉租住房租赁补贴3202户，占省定责任目标的37.8%，其中石家庄市已提前完成年度目标任务。按照要求，10月底前我省各地保障房项目需100%开工且手续齐全，11月底前完成各项目标任务。
据了解，河北省保障房“四房并轨”正加速推进，9月底前，各设区市将出台实施方案，尽快建立健全符合当地实际的保障性住房统筹建设、并轨运行工作模式。并轨后，现行廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房的保障对象统一纳入保障性住房保障范围。保障性住房可以通过新建、改建、购买、长期租赁等多种方式筹集，各地建设的符合相关标准的职工公寓、人才公寓及乡镇教师、医务工作者等基层工作人员周转用房等房源应纳入保障性住房管理。
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