[摘要] 中指研究院认为，若北京市目前的推盘节奏未明显好转，预计此轮调控效果将在未来2-3个月内进一步显现，新房市场成交保持回落，价格涨幅放缓。不过，21世纪不动产分析师张磊表示，目前购房群体以刚需为主，由于4月以来房价依旧坚挺，这些刚需正在越来越失去继续等待下去的耐心。
5月之后，在北京，由于严厉的限价政策开始进入实施阶段，开发商暂失楼盘定价权已是公开的秘密。在广州、深圳，乃至二线城市南京等地，地方政府也采取了趋于严厉的限价政策。
2011年，政府限价曾导致主流开发商大规模降价卖房，如中海外、招商、万科等在深圳首先发起的降价行动，并导致开发商利润率下滑。2013年，这一趋势亦不可避免。
限价已致成交下滑
开发商普遍反映，虽然政府强制限价，但相应的税费如土地增值税、城市建设费、教育附加费等等一项都没有减免。开发商或观望等待，或采取精装拆分策略规避限价。北京市住建委表示对此现象正在调研，以出台相应管制措施。
5月份，北京楼市成交继续下滑。从代理、中介机构到开发商一线销售人员，对接下来的行情没有一季度那么乐观了。
中指研究院认为，若北京市目前的推盘节奏未明显好转，预计此轮调控效果将在未来2-3个月内进一步显现，新房市场成交保持回落，价格涨幅放缓。不过，21世纪不动产分析师张磊表示，目前购房群体以刚需为主，由于4月以来房价依旧坚挺，这些刚需正在越来越失去继续等待下去的耐心。一批购房者可能提前结束观望，在6月陆续入市。
北京中原地产市场总监张大伟认为，北京楼市成交价格已经停涨，主要影响就是来自于行政限价。这一政策若执行时间过长，部分项目可能从资金成本的角度考虑加快预售。除了北京，一线城市和部分二线城市都在严格限制新建住宅的预售价格，导致短期内预售项目明显减少。
各地限价政策叠加国五条其他措施的影响已经显现，5月1-12日，54城市住宅成交高位回落，合计签约82743套，同比上月同期下调23.8%。
开发商去化压力变大
张大伟认为，在限房价、竞地价地块项目没有入市平抑房价的基础下，北京限价政策执行的时间起码会维持到2013年年底；而在广州、深圳，限价贯穿2013年的预期也已经形成。限价政策将对开发商产生怎样的影响？
本报记者梳理发现，万科今年在京可售货值在200亿元以上；中海、保利、华润也均在150亿以上，中化方兴、富力可售货值也能达到100亿。招商地产今年在京虽只有两个在售项目，但其可售货值测算应超过百亿，均为大户型豪宅项目。其余在京可售货值在50-80亿左右的上市公司包括金地、华侨城、华远、远洋、绿城等。
深圳广州也是上述公司尤其是万科、保利、金地、招商、富力等的主战场，可售货量均是较为可观。这些公司今年销售业绩必然要受到限价影响。
去化压力较大的是产品偏高端的开发商。招商地产总经理此前对记者坦言，招商今年全部可售货值超过700亿，但其产品50%以上为大户型产品，去化压力较大。
此外，中海在京豪宅产品占比超50%，华润在京项目也均为豪宅产品。保利在京项目也以大户型为主，如保利东郡(小区网论坛)、保利蓟门桥项目，但其北京产品结构调整较大，40%货值为商业。
未来2-3年，如果房价一直呈上涨趋势，限价将可能成为常态，与此同时北京土地市场实行“限房价、竞地价”，也将进一步挤压开发商的利润空间。开发商在北京等城市的住宅开发利润率下滑将是不争的事实。
对此，万科、保利、中海外等公司已有预判。万科总裁郁亮表示，地产行业的利润率下滑将是正常现象，金地财务总监韦传军也如此表示。他们认为，地价不跌，在北京市场做住宅开发的利润只会越来越薄。
就今年来看，考虑到地价等成本因素，万科、保利、中海外、金地、富力在北京市场的利润率下滑将是大概率事件。
推荐阅读：一二线城市齐掀推地潮
进入5月以来，各地“地王”的出现让人目不暇接，土地市场迅速升温。据机构监测数据显示，上周20个主要城市推地量明显加大，北京、上海、广州等一线城市开始大规模推地，而武汉、杭州等二线城市也亮出大规模的推地计划。
随着国内主要城市土地供应量明显增加，业内人士分析称，经过4月土地市场沉寂之后，5月土地市场将迎来小高潮，尤其不少房企早已计划回归一二线城市，房企借势补仓的机会也将到来。
据中指院监测数据显示，包括北上广深在内的20个主要城市推地量激增，上周共推出各类土地126宗，推出面积达467万平方米，较前周增加155万平方米。其中，武汉、杭州和重庆分别推出82万平方米、55万平方米和48万平方米，为推地量较大的城市。
而在土地成交方面，上述20个主要城市上周共成交土地78宗，较前周增加63宗；成交面积为273万平方米，较前周增加188万平方米。其中广州、上海和重庆分别成交59万平方米、45万平方米和43万平方米，为成交量较大的城市。
事实上，根据近期房企拿地城市分布可以发现，各大房企拿地主要集中在北上广三大一线城市以及其他重点城市。5月7日，经过现场82轮竞标后，北京世纪今创房地产开发有限公司以总价3.68亿拍得北京门头沟区新城商业金融用地，溢价率高达104%。
而在5月6日，广州白云区同宝路8号、10号地块被佳兆业以总价18.68亿元拍得，剔除配建面积后25597元/平方米的单价刷新该区域单价纪录。而5月9日，上海浦东新区上海世博会地区共6宗地块成交，其中两幅地块楼面地价相继刷新上海年内单价地王，甚至以40079元/平方米的价格创下上海近3年来的楼面地价新高。
“现在的情况与去年下半年一二线城市集中供地颇为相似。”深圳一位房企高层人士向记者表示。在她看来，不少标杆房企年初便宣布加大在一二线城市的拿地力度，而地方政府在经过“国五条”出台的短暂调整期后，便加大土地投放力度。
上述房企人士认为，5月将迎来土地市场小高潮，还有两方面因素支撑。首先各大房企今年前4月呈现出良好的销售业绩，在融资方面也极为顺利，资金压力得到缓解增加了房企拿地热情。“此外，房企今年顺利销售后带来的补仓需求，特别是房企在一线城市及其他重点城市的土地储备在市场需求增加的情况下有必要进一步扩充。”她说。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
