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房地产交易活跃回暖 开发商拿地热情有点High

和讯网  作者:陈楚   2012-07-14 05:59

[摘要] 随着房地产市场交易的活跃,沉寂已久的土地拍卖市场悄然间火热起来。流拍在土地交易市场已经很难见到,而北京新地王的诞生,更是将开发商的拿地热情推向了高潮。接受证券时报记者采访的业内人士表示,开发商拿地的热情升温,一是缘于随着交易量的增加,开发商普遍看好后市;二是缘于地方政府的土地财政饥渴症。

随着房地产市场交易的活跃,沉寂已久的土地拍卖市场悄然间火热起来。流拍在土地交易市场已经很难见到,而北京新地王的诞生,更是将开发商的拿地热情推向了高潮。接受证券时报记者采访的业内人士表示,开发商拿地的热情升温,一是缘于随着交易量的增加,开发商普遍看好后市;二是缘于地方政府的土地财政饥渴症。

开发商频频拿地

在日前举行的上海国有土地拍卖会上,佳兆业集团砸下4.07亿元,抢得嘉定区马陆镇28-01的地块,这一举动被业界普遍解读为房地产开发商重新燃起拿地的热情。而在深圳,数据显示,5月份,深圳共供应土地13宗,成交土地5宗,其中1宗是位于后海的总部办公用地。从6月14日开始,又有16宗土地进行招拍挂,其中27日两宗居住性用地的交易关注。

在杭州,7月杭州市区(含萧山、余杭)共计划推出8宗土地,出让总面积约446.77亩,其中主城区2宗,余杭区5宗,萧山区1宗。推地面积,较6月的89.9亩和5月的103.01亩分别上涨397%和334%。此外,余杭区近日上演区域内今年首次宅地挂牌,连推2宗临平北相邻宅地;萧山区则是在连续5个月土地零出让之后,首度挂牌土地。

实际上,从5月底6月初开始,开发商拿地的频率就明显大了起来。尽管政府强调限购限贷的政策不会松动,但沉寂已久的土地拍卖市场却悄然火热起来,新一轮地产开发商拿地正如火如荼地展开。龙湖、保利、恒大、万科、金科、佳兆业等知名房企均出现溢价拿地。

万科6月5日在南京以9.41亿元拿地,溢价2.2%;6月8日在沈阳以1.12亿元拿地,溢价2.4%;6月18日在广州以3.8亿元拿地,溢价24.5%。6月6日,佳兆业在上海以4.07亿元拿下嘉定区住宅地块,溢价55.3%。6月18日,恒大在广州天河以13.22亿元创造了商业地块新地王,溢价高达169.7%。

把开发商拿地推向潮的,无疑是北京新地王的诞生。7月10日,未拍先热的“地王级”项目海淀区万柳居住用地正式开拍,在央企“集体放弃”竞争的情况下,经过46轮现场竞价和327轮激烈的回购房面积竞报,民企开发商中赫置地以26.3亿元(溢价率40.9%)的上限价格、配建16400平方米回购房的条件力压群雄,这一价格折合楼面价约4.42万元/平方米,刷新了北京单价地王的纪录。

成交活跃+土地财政

实际上,房地产交易市场的活跃和开发商拿地热情的上升,在A股市场上早就得到了提前反应。尽管今年以来A股市场走势疲弱,上证综指目前仍然在2200点下方纠结,银行股市盈率(PE)跌至5倍附近,不少中小盘和创业板股票也是跌跌不休,但地产股却一骑绝尘,成为当仁不让的领涨品种。万科A、招商地产、保利地产、金地集团这四大龙头地产股今年以来涨幅均超过28%,今年以来涨幅超过50%的地产股也不少。

国信证券的研究报告认为,近日,部分地产中介机构公布了6月份部分城市的房价涨幅指数,有数据显示,超过50%的城市房价开始止跌反弹。从近期微观的成交数据看,6月份大多数城市的成交和房价都出现较大幅度的上涨,这对地产企业上半年的业绩保障有很大的提振。国信证券认为,中期内地产调控的力度不会加强,地产股中期内安全边际较高,“地产行业最坏的时候已经过去”。

华泰证券的研究报告表示,央行降息在时间和方式上都略超市场预期,其中折射出来实体经济的严峻形势,或将进一步减小地产政策收紧概率。在中央的核心矛盾集中于寻找新的经济刺激措施情况下,华泰证券判断,高层对于目前房地产市场价格的结构性回暖将保持更高的容忍度。而由销售回暖引发的土地市场活跃,一方面将增加地方政府财政收入,另一方面作为地方融资重要抵押品的土地价格的稳定,将提升地方政府的融资能力,从而提升地方政府的投资能力,增加中央在迫不得已的情况下重启地方投资,刺激经济的重要砝码。在目前的经济环境下,维持房地产的热度符合中央及地方政府的共同利益。整体经济的遇冷,成为房地产市场实现复苏的“温床”。华泰证券判断,未来一个季度房地产政策出现重大变动概率不大。

深圳阳基地产拓展总监吕龙彦表示,从地方政府层面来说,由于经济下滑,政府的收入减少,地方财政面临重重压力,而经济转型面临一个较长的艰难过程,地方政府的收入“开源”短期内不大可能找到新的途径,渴望开发商多拿地于是成为地方政府的真实心态,地方政府的土地财政饥渴症如此才能得到缓解。

从地产开发商来说,经历了一段时间的房地产成交低迷后,企业收入减少,资金面也面临压力,如今央行降息,流动性得到缓解,加上成交量明显上升,不少开发商都认为房地产市场面临反弹,提前拿地,布局下半年甚至明年,成为不少开发商的选择。

有业内人士表示,随着刚性需求的逐步入场,房地产交易市场的活跃度下半年很可能会继续维持,甚至加大,但在调控政策的打压下,房地产的价格不大可能大幅上涨;另一方面,为应对经济下滑带来的压力,国家也会适度加大投资的力度,房地产的价格也不大可能大降,这也决定了开发商拿地的热情在经过陡然上升后,可能会维持“高位平衡”的局面。

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