2006-2008年,万科既是一个高速成长期,也是一个商业模式和生产方式变革的过渡期。之后,万科的成长将依托一种全新的方式展开,新的方式能够支撑更大的成长空间。所以,万科到了2009年才真正发力!
目前市场比较关注的万科市值超过美国同行,如何看待?
首先,两个股票市场的估值水准存在差异,此前,银行业已有中国企业市值跃居世界同行业首位的情况。其次,公司市值主要取决于盈利和盈利增长,销售规模并不是决定性的因素。如印度的地产企业销售规模只有万科的一半,但是市值水平已与万科接近。
美国住宅市场是一个高度成熟的市场,因此周期性较为明显。美国排名前几名的地产公司,受整体住宅市场景气的影响,目前遭遇了一些困难,其市值走低体现了成熟资本市场的估值原则。而在中国、印度这样的新兴市场,市值体现的是投资者对行业前景和公司未来业绩的看好。
近期出现的各大地产商尤其是上市公司大规模进行储备项目,确实出现了地价不断走高的现象。
这一方面体现出上半年新增土地供应依然比较紧缺,只能满足资金实力最强的部分企业的需要。另一方面,中国住宅行业一直以来过于分散,数万家房地产公司,大多数是一次性的项目公司,不利于保护购房者的权益。在宏观调控的背景下,行业开始呈现出集中化上升趋势,虽然与成熟国家相比,目前中国住宅业的集中程度还太低,但已经开始走上健康发展的道路,是一个好现象。
万科在运作规范、信息透明、品牌的重视,在行业中都是领先的,所以行业向上市公司集中,无论对于保护购房者权益,还是保障金融安全,都应该是有利的。地价走高,说明对于未来的不动产价格走势,行业目前的乐观心态具有一定普遍性。
但不管市场如何亢奋,万科仍将一如既往地坚持对行业趋势的一贯判断,坚持既定的发展策略,不会转向激进,反而会更为重视成长的质量和财务的稳健性,更为重视经营的效率和合作的多样性。万科不主张过多的项目储备,因为会占压更多的资源而影响回报。公司目前超过2000万平方米的项目资源基本上可满足未来两年新开工的需要,然后每年都会进行适当的补充。
万科未来的竞争能力主要体现两个方面:一、技术研发为中心的产业化;二、社会资源整合能力。
万科的工厂化在项目应用方面已经加速,作为试点的上海新里程20号、21号两栋住宅项目,将在下半年向市场推出。2008年,万科应用工厂化技术的开工面积将达到50万平方米,2009年将达到120万平方米。而未来5年内,工厂化生产水平比例将提高至50%;合作方面,万科一直在致力于塑造行业内最强大的合作能力,力争成为各类资源保有者的合作对象,形成项目、资本、技术、运营等多方面、全方位的合作结构。在这方面,万科的心态是非常开放的。
万科现在的子公司已 过150多家,随着公司规模的扩大,这个数字还将增加。为此,万科在2002-2005年期间,就已经在内部管理上做了相当多的努力,为即将到来的高速成长期做准备。以万科目前的管理能力,支撑到2008年的预计经营规模应该没有问题。而公司现在仍在持续的变革,也是为2009年的发力做准备。
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