吐血整理:石家庄最详细的重点学区房调研(裕华区)!

石门楼市

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在之前的文章中，我们曾写过关于小学及初中的房价，后台收到好多粉丝留言，言及对这方面很感兴趣，希望能有更深入的了解，我们也对此放在了心上。最近，我们看到一篇关于裕华区调研的文章，很是不错，在此分享给大家，可做参考。

此文照片来源于个人实地拍摄，数据来源于国大内网，内容包括：石家庄主城区知识扫盲、学校概况详解、社区概况列表、代表性小区实景照片等。

关于此文中出现的小区指导单价，是用国大系统中该小区2018年近几个月的成交数据算出，无成交数据的则以个人预估为辅，能起到参考作用，优质房源单价肯定比指导价要高，劣质房源肯定要低，希望读者能明白这个道理。（区位、楼层、税费、户型、装修等因素，对二手房实际成交价均有影响。）

石家庄房价，近一年中，不会有太大波动；学区划片与招生政策，是的变数，此文保质期半年左右。

一、幼升小相关问答

Q：石家庄市2018年义务教育招生入学政策哪里可以找到？

石家庄市教育局官网-市局新闻板块（2018-4-24），基本可以解读小白父母的一切义务教育相关疑问，比如怎样入学、租房入学、调剂相关等，网页链接如下复制粘贴搜索即可http://sjzjyj.sjz.gov.cn/a/2018/04/24/1524552500396.html

Q：石家庄市2018年主城区划片地图哪里可以找到？

石家庄市教育局官网-通知公告板块-2018-06-04，链接如下http://sjzjyj.sjz.gov.cn/a/2018/06/04/1528076472130.html。

各中小学每年公布的招生简章中，也会有详细划片与入学必知。划片范围正文有，入学必知感兴趣的父母自己去学校官网或者学校公众号中寻找。

Q：划片地图里面为什么没有我们小区？或我们小区明明在划片范围内却被告知无法入学？ 首先，找准学区划片界限，以街道为准，特殊情况特殊对待，比如裕华路小学划片范围内，槐中路沿线小区大门朝南的归属青园街小学；其次，如果是新建小区，除非开发商走动关系，否则一般不纳入学区划片；最后，很多小区有特殊情况，比如裕东小学划片范围内的金马腾宏园，隶属小马村，应该上金马小学分校(槐底村同样)；或者有的小区和划片内的学校有纠纷，导致学校拒不接受本小区适龄少年入学，也是很正常的。

Q：这篇文章中的重点中小学你是怎样得出的？ 中学根据中考成绩划分，43-40-44-27，其中43中的第二外国语学校是石家庄最强的初中，40也属于梯队，27与44属于二流初中，其他中学有的也挺有特色，但从成绩上来看，不值得考虑；小学复杂些，根据口碑、历史、成绩等得出，排名不分先后，石家庄的那批小学并没有在裕华区片内，但这五个小学并没有落后多少。

Q.小学的入学方式？

关系生、推荐生、点招生、划片生。

Q.上小区划片内中小学有哪些限制？

父母与孩子户口必须在划片范围内小区的同一套房产名下，户主可以为三代内血亲关系，目前石家庄暂时没有落户时间要求。

Q.重点中小学好在哪儿？

相比普通学校，学生的下限可控，上限极高，说人话就是：学习很差的几率很低，孩子能在入高中前，取得一个相当高的起点，定下一个相对平稳的人生基调。

Q.重点中小学的片内与片外班是怎么回事？

片内与片外都归属于同一套管理层，可以理解为一家公司、同一产品、不同品牌名称，但是现在片外班师资、管理和学风等、强于片内班的情况越来越严重，小学尚可，中学几乎都不能幸免。

片外生源远多于片内，这是石家庄几乎所有重点中小学的现状。片内班生源来自于义务教育阶段的划片招生，几乎没有学费；片外班生源，也就是常说的择校生，一般都是通过被和谐的方式入学，每年需要缴纳不菲的“借读费”，一般在6000元/学期左右。

石家庄梯队的重点中小学，都有各自的片外分校，比如40中的求实中学、43中的第二外国语学校、28中的新星中学等。

Q.中小学的基本信息，哪里可以查到？

学校官网、百度、家长帮等论坛，这篇文章没有必要贴出每个学校有几个班、一个班几个学生、有几部空调房、食堂饭菜如何等信息，敬请读者理解。

Q.石家庄裕华区的含金量如何？

小学片内与片外师资差距一般不大，初中往往是有差距的，但是有的良心重点学校还在执行“片内外教师轮换制”，比如神兴和40中。所以，一般来讲，小学的含金量是的，有的小学甚至有重点初中的推荐生名额；初中的话，如27/44中之类的二流中学，一般是没有实力独立建造片外生分校的，虽然也有重点班普通班的分别，但两种生源起码都是在同一套起跑线上的，27和44中的只建议买“双重点”；40中是梯队中，少有的良心初中，对片内班的态度差不多是的，43中的第二外国语学校也就是“片外班”部分，是石家庄的初中，学费也是的，小学每年两万左右，初中2.5~3万，而且片内班下限比40中片内要低很多，如果出于省钱的初衷，可以选择上40中片内班。

Q.哪种情况是要被调剂入学的？

一家三口的户口不在同一套房产下、小区划片内没有学校的或者出于种种原因无法入学的、新建小区没有划片的、父母任一方涉及到居住证的，还有就是一些极端情况，总之，建议负责任的父母在片内买一套房，然后光速落户，并在学校招生的前夜搬着板凳及时排队。

Q.购买的风险有哪些？

①同一套房产，小学六年初中三年内，只能由一个家庭的适龄少年入学，比如上一任房主孩子还在金马小学上四年级，那现任房主必须等到上任房主的孩子六年级毕业后，才能安排自家小孩上金马。

②学校，是有变差风险的。比较有名的情况，就是多年前的省重点27中和现在连中考成绩都不敢公布的27中。又或者有良心的中学，转变了对片内片外平等对待的态度；又或者是，某位知名校长的辞职，以及师资水平的突然变化等。

③教改风险购买是可以插班的，实际是几乎不可能的，因为重点中小学没有因为退学产生的空缺学位名额。

二、小升初相关问答

Q.初中的入学方式？

关系生、推荐生、点招生、划片生。

Q.为什么找不到求实中学、新星中学的划片范围？

只有公立中小学才有“划片范围”，需要承担划片范围内的义务教育责任，求实属于40中片外的私立学校，新星则是28中私立分校，没有划片范围。

Q.为什么你在这篇文章中只上传了小区大门附近的实景照片？

篇幅限制，实际上是骑着共享单车转遍了裕华区的所有重点小区，小区内部和物业如何，通过图表中的评级可以看出：一星★代表房龄老、无物业的开放式小区；两星★★代表房龄和物业尚可的老小区；三星★★★代表此小区有电梯，或者居住体验很好；四星★★★★的小区，看看就好，成交量很低，品质和学区都属上乘；半星☆代表酌情加分。

Q.初中的学费有多高？

公立中小学片内班学费很少，义务教育阶段都是如此。但是有各种层出不穷的课外班，你家孩子不上，别家孩子上了就有点说不过去。课外班有的便宜，有的很贵，总的来说都很贵，一般都是四位数，特别好的是五位数。

片外部分，一般在6000元/学期左右浮动。当然，就算是43中的第二外国语学校，也是有免费生的哦，前提是你家孩子得争气，只不过争气的永远是别人家的孩子。

Q.选27中的宏志班还是43中的普通班，或者是选求实的重点班还是外国语学校的尖刀班？

此类未解之谜，在此谢绝回答，学校不是一成不变的，孩子还没断奶前，不要沉迷于研究，除非是有落户时限要求的四大一线。

Q.石家庄近年来的房价走势如何？你能简单讲一下吗？

简单讲：的实用性并不大，80年代的房贷很难申请，资金占用大，如果真是为了学区，有条件的情况下，建议选择择校；另外，投资属性很强，大涨大落很正常，投资兼顾自住、并且总价不高的房源都很抢手，钱多烧手的家长可以选择购买多套。

现阶段，买兼顾自住的，一般都是刚需。

Q.最近石家庄裕华区作为教育局试点区域，严查片外生择校现象，你如何看待？

在解决不了公立重点中小学的稳定资金收入来源之前，此类现象无法禁绝。对片内外平等对待，是对学校价值的践踏，都搞义务教育不收学费的话，没有资金留住师资力量。

将来房产税有可能是解决这种现象的利器，但会造成其他社会矛盾、主城区的老旧不适合住人、也拆不动，隐患重重。

三、常见户型

1、老小区常见基础户型

老小区经常出现的基础户型就是下面这几种，或者在这几种基础之上的变种，比如偏门小客厅户型、偏门大客厅双阳台户型、一箭穿心两室户型、通厅通卧两室改田字格三室户型等，除了通厅通卧两室户型外，基本实用性都一般。

▲偏门通透一室：三星评级

▲田字格三室：一星评级

▲中门全阳两室：二星评级

▲偏门大客厅两室：二星评级

▲通厅通卧两室：四星评级

▲中门一室：二星评级

2、高层小区常见基础户型

新小区经常出现的基础户型就是下面这几种，或者在这几种基础之上的变种，比如中门单阳两室、手枪型三室等，实用性强的的户型也不多。

▲高层中门全阳两室：二星评级

▲只有主卧、客厅朝南的三室户型：二星评级

▲双阳面卧室、客厅在一侧的三室户型：三星评级

▲双阳卧、中间客厅的三室户型：四星评级

一、学校概况

裕东、金马、神兴，是裕华区东南二环内三家传统牛小，都有开分校的实力，而且也的确都有分校，但只有神兴的绿洲分校质量值得单独列出。这三家小学有个共同的特点，那就是：没有特点。强，也强在这儿——很稳。

其实，槐北路小学、华兴小学、石门小学等，也不差，但综合来看，始终不如裕东金马和神兴，而且其他小学片内的初中也不如27和44，所以此部分主要涉及-裕东金马神兴和27中、44中片内的“双重点”。

二、片内小区概况

1、划片范围

裕东小学（本校）：西始翟营大街，东止谈固南大街，北始裕华路，南止槐中路（含粮油所宿舍，东苑小区除外）

金马小学（本校）：实际只有金马腾达园和金马腾飞园

二十七中（初中）：北始裕华路，南止槐安路,西始建华南大街，东止谈固东街(建华南大街以东尖岭城中村改造项目、小马商品楼、西美第五大道、银通小区及中城住宅项目除外)。

▲白线范围内为27中划片，彩色区域为裕东和金马小学划片

2、小区概况

裕东小学片内，成交量的是85年房龄的裕东小区和96年房龄的裕东新区，房龄的是裕馨城，户型的是裕祥园，居住体验的是槐北公园对面的粮油所宿舍。为什么粮油所宿舍距离裕东那么远还能上这家小学和27中呢？因为单位关系就是硬。

金马小学片内，只有腾飞和腾达两个小区，房龄都不算老，也有金马集团自己的物业，可以兼顾自住和投资，所以这两个小区每年的成交量都特别大，所有中介公司的数据加起来，一年百十来套。对于一个二手房小区来说，这样的出房率和换房率是相当惊人的。腾飞和腾达，是研究很好的两个样本。

▲裕东和金马小学片内社区概况

三、社区与学校实景照片

▲裕东小学

▲裕东小区（新区）

▲隆圆居

▲裕祥园

▲省团校宿舍

▲裕馨城

▲二十七中

▲金马小学（本校）

▲金马小区腾达园

一、学校概况

上部分我们讲了神兴小学，现在重点说一下27中和44中。

27中是裕华区一所很老牌的重点中学，五年前，大家还在抢着进27中，现在27中甚至不敢公布自己的中考成绩，是一所典型的衰落老校。27的衰落是个谜，师资力量下降、片区房源过老、原住民多数撤离、外部强校崛起等多方因素共同作用的结果。只不过瘦死的骆驼比马大，27中还是有底子的，省重点中学的牌坊还没去掉。

44中则是一所很年轻的中学，学校面积很大，教育局很重视，还在不断开工建设新楼栋，新老师不少，从别的学校抽调的骨干教师也不少，学区划片相当大，所以这家中学的势头很猛，学生很多，生源质量参差不齐，平均成绩和尖子生数量比三流中学要强，但在梯队面前根本无法相比，是一所典型的尚在成长期的新校。

此部分，主要涉及神兴小学和44中片内的双重点。

二、片内小区概况

1、划片范围

神兴小学（本校）：1.西始翟营大街，东止谈固南大街，北始槐安路，南止南二环（卓达小区、小马村住宅项目除外）。2.省微波局宿舍，康居东苑小区。

神兴分校（绿洲）：西始谈固东街，东止东二环，北始东岗路，南止塔北路。

四十四中：1.北始槐安路，南止南二环及东延长线，西始建华南大街，东止裕华区区域东界。2.北始裕华路，南止槐安路，西始谈固东街，东止裕华区区域东界（含小马商品楼、西美第五大道、银通小区及中城住宅项目）。

▲白线内为44中划片，彩色部分为神兴小学划片

2、小区概况

神兴小学官方划片范围极大，但大小马、卓达、以及新建小区是不能上神兴的，所以实际片内只有不到10个小区。除了公交宿舍房龄偏大、没有物业外，其他几个小区都可以兼顾自住，而且居住体验算是老小区中很不错的。

绿洲小学是神兴的分校，两个学校教师是轮换着来的，加上片内的三个小区房龄都不大，房价很高，所以生源质量和师资力量都不错。此区域房源，适合首改和中改群体自住，但总价过高，不太适合投资。

三、社区与学校实景照片

▲神兴小学

▲新天地自然康城

▲圣雪良园

▲公交宿舍

▲农垦局宿舍

▲微波局宿舍

▲44中

▲神兴小学绿洲分校

一、学校概况

43中，现名“石家庄外国语学校”，是石家庄最有名的一所私立学校。

43只有初中有几个片内班，幼儿园、小学、第二外国语学校、高中都是私立的；门槛很高，高额赞助费、找关系、全款外加更名费购买翰墨儒林等槐底村的村证房，只有这三个途径可以进入幼儿园或小学；43的幼儿园和小学可以直升初中，尖刀班是石家庄最强的初中重点班；高额学费、贵族私立、专业外语，是这个学校的三大标签；注重培养学生多方面素质，不单只要求学习成绩，43出来的学生可能成绩不是的，但综合素质肯定是的。（还可以选择入赘槐底村）

说实话，专门为进43中片内班而买房，是肯定不正确的。当然，43中片内班的实力也不弱，肯定比二流初中要强，但这个学校的整体环境，对片内班的学生不太友好。

二、片内小区概况

1、划片范围

石家庄外国语学校：1.北始槐安路，南止民心河及东延长线，东始体育南大街，西止富强大街。2.槐底村民子女。

▲白线内为43中划片，红色五角星为学校位置

2、小区概况

43中片内小区很多，槐底村又是石家庄最富的城中村，所以槐底和青园地块的房价是石家庄的。

43中片内最适合租房陪读的是学校对面的经编厂宿舍，最适合买房落户入学是电业小区以及周边杂七杂八的单位宿舍老公房，成交量、适合刚需群体的是燕港新村；燕港怡园、随园、富强电力小区、家乐园是片内居住体验的四个小区，出房率很低，基本都是大户型，所以无论是单价还是总价，这四个小区都足以对标豪宅。

三、社区与学校实景照片

▲育才街333号院

▲燕港新村

▲石家庄外国语学校（北侧为翰墨儒林）

▲石家庄外国语学校②

▲电业小区和纺器宿舍等

▲家乐园

▲经编厂宿舍

▲铁路医院宿舍

▲随园

▲富强电力小区

一、学校概况

青园街小学、裕华路小学，连同紧邻的东风西路小学，共同给周边的初中输送了大量小升初生源。青园街和裕华路小学虽然不像东风西路、43中、金柳林那么有名，但也算是一流牛小。

40中现在是裕华区公立中学中成绩的，放在整个石家庄，也能排前五甚至前三，40中的特色就是管的很严，本文封面就是从40中官网上截下来的，看半天分不出男女，从源头上掐死学生异性恋的小火苗（只是开玩笑）。

求实中学是40中分校，和本校距离很远，在3302小区内，择校和片外生大本营。求实和本校的老师还在实行轮换制，师资力量相当，只是有可能本校的校风稍微差一丢丢，起码看发型是看不出来区别的。

总之，40中是一个中规中矩、以严立校的老牌重点中学，更难能可贵是平等对待片内生源，这个学校其实也不好进，青园地块的房价就是因为40中的缘故，一直飘在天上。二、片内小区概况

1、划片范围

裕华路小学：1.西始青园街，东止育才街，北始裕华路，南止槐中路（从槐中路出口向南的居住区除外）；2.西始建设大街，东止青园街，北始裕华路，南止槐北路。

青园街小学：1.西始建设大街，东止育才街，北始槐中路（包括槐中路出口向南的居住区），南止槐安路；2.西始建设大街，东止青园街，北始槐北路，南止槐中路。

四十中：北始裕华路，南止槐安路，西始建设大街，东止育才街（槐底村除外）。

▲白线内为40中划片，彩色部分为青园街和裕华路小学划片

备注：白色标注①②③④地块为裕华路小学片区，其他彩色部分都属于青园街小学片内，④地块上小区大门朝向槐中路的属于青园街小学片内。

2、小区概况

青园街和裕华路小学片内的小区基本都是老房子，而且很多都是没有物业的、80年代的、频率拆迁的、没有居住体验的小区，青园街片内的3302北院、祥龙花园成交量尚可，也有两星左右的居住体验，但单价和总价都很高（3302是军产房，能开出信才可以交易）。整个40中片区内，的电梯高层新小区，就是国大尚都公寓，但是面积很大，而且在售房源报价超高。

华脉新村虽然房龄也不大，户型却奇差无比，楼栋是罕见的异形楼，缺乏正常的南北朝向房源。

另外，北方设计院第四生活区、水勘院宿舍，是片区内可以认真考虑自住兼顾学区的两个社区。

中央悦城，是目前石家庄二手房房价的小区，可惜房龄太新，理论上还没有划归学区。

三、社区与学校实景照片

▲40中本校

▲求实中学3302小区出口

▲青园街小学

▲东风路社区（包括218号院、金鹏公司宿舍、216号院、传输局宿舍、邮电器材公司宿舍等）

▲富华小区

▲工商家园

▲河北梆子剧团宿舍

▲国投宿舍

▲地震局宿舍

▲博物馆宿舍

▲北方设计院第四生活区

▲3302北院

▲华脉新村

▲省话剧院宿舍

▲华脉新村的异形楼

▲机械局宿舍

▲疾控中心宿舍

▲科大宿舍

▲科技厅宿舍

▲农业局宿舍

▲水勘院宿舍

▲几个忘记了名称的小区

▲三页半的数据

整个裕华区，基本都已经实地调研过，现在房价依然处于横盘阴跌期，二手房有商品房的价格在撑着，商品房备案价有市政府撑着，对石家庄而言，现在是大跌之后的一个窗口期。是否买房，请自行决定。

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