走进国际庄,城五区谁才是潜力黑马?

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（一）

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作为河北省的省会，石家庄存在感一直很弱。

过去，这个“火车拉来的省会”土得掉渣，城中村特别多，跟大部分时尚之都完全不沾边，而且环境污染严重。

可以说，过去的石家庄就是一个缺少历史文化底蕴、脏乱差的大县城。

后来，随着三年大变样，五年大变样，新的规划治理，石家庄城貌有了一定的改观，就连名字都被调侃为“国际庄”。

庄里的地铁通了，城区扩了，城中村少了，商场多了，新盘也一批批拔地而起，当然，房价也涨了。

12年以前主城区的房价只有五六千，到了2016年上半年，部分区域房价也不过涨到了七八千。

转折点在2016年7月，猝不及防间，房价突飞猛进，一年的时间价格翻了一倍多。

拿数据来分析，2017年12月中国261个城市房价排名中，石家庄以16406元的均价位列18名！

排在石家庄前面的基本是一些一二线大城市，如北京、上海、广州、深圳、杭州、厦门、南京，宁波等，石家庄房价疯涨，位居省内第1名。

之所以如此疯狂，一方面跟京津冀协同发展，北京非首都功能产业外迁南下，市场供需有密切关系。

当初在唐山的知名房企纷纷转移石家庄，房企大举进驻，求地若渴，石家庄的土地价格水涨船高。轨道交通、主干道、重要场馆等基建项目也处处用钱。

心照不宣下，石家庄的住宅用地在最近三年平均上升52%，部分区域涨幅超过200%。面粉贵了，面包自然跟着涨。

再加上棚改旧改难度大，补偿标准很高，同步推升房价。

直到限购之后，加上持续的专项整治，房价才有了回落。目前石家庄主城区的房价趋于稳定。

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（二）

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跟北京、天津比起来，作为一个人口大省的省会，京津冀协调发展第三极城市，河北政治经济金融文化教育医疗中心，石家庄的房价上涨并不偶然。

只是突然之间的涨幅让不少刚需难以接受。但省会的价值以及未来的发展潜力还是存在的。从人口来说，石家庄人口密度堪比一线城市。

在房地产领域，人口意味着需求，人口的不断增长，城市的住房需求及消费需求也随之增长。

在石家庄的十三五规划纲要中提到，到2020年，都市区城镇人口总规模达到427万人，其中主城区300万人。这意味着70%的人口仍然集中在主城区。

而主城区的面积仅有469平方公里，每平方公里的常住人口将达到6396人，人口密度堪比一线城市，这也意味着，中心城区的房子及消费需求将与日俱增。

石家庄的人口吸附能力有多强？据数据显示，2017年一季度，北京流出人口分布中，石家庄排名第二，仅次于天津。而在中国新经济指数报告中显示，石家庄、桂林、南昌、合肥和武汉成为2017年一季度人口净流入量增速最快的五个城市。

而且石家庄民风相对朴实，包容性强并不排外。怪不得，日前在中国发展研究基金会联合普华永道发布的《机遇之城2018》中，石家庄被列为30座机遇之城之一。

另一方面，省会的行政力量不可忽视。河北，虽然夹在北京和天津之间有着被“撕裂”的赶脚。但事实说白了，河北的话语权和审批权还是有的。

省内，行政中心城市掌控大局，中国有几个地级市比省会城市发达？这就是财政供养和行政权力的象征。当然环京的房价有其特殊性，我们主要说的是全面的发展。

随着这几年，工业化进入后期，三产服务业崛起后，行政地位和人口基数的重要性，超过了外贸与制造业。内陆区域中心城市，人口大省省会崛起是一个必然。

石家庄已经打下了不少基础，比如：省市机构与军队、院校云集，占据交通主动脉，商贸物流的优势，基建、生态环境的改善等。

石家庄的人口优势和城市发展潜力是有的。

但是，石家庄目前的人均工资并不高，虽然官方数据的月均工资有6千多，这个数据统计的主要是白领阶层，如果加上低端收入群体，石家庄的平均工资不足4千。

因此，石家庄上涨的房价在近两年会消化一段时间。

房价不让涨，拿地价格却不会跌了。

目前的石家庄房价稳定，房产项目遍地开花，销售迟缓，促销不断，对于刚需和改善，则是可以好好挑选的时机。

（三）

刚刚我们也分析到了，中心城区的人口决定了其房产价值。城市扩张发展也离不开一圈圈摊大饼的模式。

中心城区的房子仍然应该作为。

石家庄主城区的交通路网比较发达。为了防止交通拥堵，修了不少高架桥，此次调研，石家庄主城区高架桥之多令人印象深刻。在米北看来，并不是所有的高架桥都发挥了相应的价值。

而做为现代化标志的地铁轨交，目前石家庄开通的只有1号线和3号线一期段，2号线、3号线二期、其他线路尚在规划建设之中。

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过去，石家庄出了二环就算郊区，大多居民生活在中心城区内，主要的交通工具是电动车，因此石家庄的电动车销售异常火爆。

后来，随着城区调整，正定、鹿泉、栾城等区也划进了行政区，二环内的建筑用地减少，二环外、甚至三环区域的楼盘增加，刚需和改善的选择便有了一个分水岭。

石家庄的中心城区，包括：桥西区、新华区、长安区、裕华区、高开区。

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新华区和桥西区是老城区，长安区属于老牌的繁华区。这三个区交通、教育、医疗、商业的配套比较完善。裕华区和高新区是正在发展中的年轻板块。

新华区，城中村和2000年以前的小区比较多，城市面貌老旧，目前开发的项目比较少，是三个老牌城区中发展最差的。

代表楼盘：天河悦城、雍和慢城、汇君城、湖畔佳苑

桥西区，党政机关及学校聚集，生活配套很完善。这几年地产项目供应量开始减少，房子均价高，楼盘类型比较多，包含老小区和一些高端盘。

代表楼盘：润德万科翡翠公园、 鑫界王府、恒大华府、燕都紫阁、恒大城、联邦祥云国际

长安区，石家庄市政府所在地，省会商业最发达的地区，有很多大型商场和商业中心，因此这个区的白领就业人群。加上一线品牌房企大量入驻，高端改善盘多，均价也较高。

代表楼盘：新源燕府、荣盛华府、瑞城、国赫天著、恒大御景半岛

裕华区，成立于2001年，是石家庄市城市副中心和未来城市发展的主导区域。

这几年正在加速发展，城建、环境相对其他区域更优质，生活配套也正在完善，目前新楼盘和大盘数量。

代表楼盘：中央悦城、西美五洲天地、天阳御珑湾、天山·九峯、保利拉菲公馆、融创裕华壹号、天阳御珑湾、玫瑰湾

高新区，“石家庄高新技术产业开发区”属于重点开发的板块。

1991年批准成立的高新区，那时在人们眼中还是东部的偏僻地带，离城区远，经济发展落后，交通不便，又没有大的商业圈，谁都不愿意在那买房。

随着版图扩大，重要的交通枢纽和高新技术产业带的发展，如今，它不仅是石家庄高精尖技术的科技前沿，更是良好的人文环境、居住的典范。

从石家庄发展版图的位置来看，高开区占据很大优势，未来的人口和产业也会更集中，这是一个非常有潜力的板块。

目前的房价在主城区中也，适合刚需。

代表楼盘：保利茉莉公馆、同祥城、想象国际、融通嘉苑、润都荣园、石家庄富力城

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高新区和裕华区是热点开发板块，综合来看，高新区无疑是一个潜力股，未来具备很大发展空间。

每个区特点不同、房价也有差异。二环内的新盘和品质较好的二手房单价已经高于2万。

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（四）

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宅北京本次石家庄调研，走访了多个不同区域、不同类型的楼盘，选出几个比较有代表性的，进行总结分析。

特别声明：米宅北京未收取任何开发商一分钱广告费，全是中立公正点评。

1、保利茉莉公馆（刚需盘）

保利茉莉公馆，位于高新区，距东二环不远，保利是品牌开发商，备案价11500元，每平米捆绑了6000的精装修，总价17000左右。

户型88㎡2居，118㎡3居，比较适合刚需，临近地铁口，交通便利。

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▲保利茉莉公馆

▲天山海世界

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这个盘虽然不在石家庄人最看重的二环以里，但是紧邻高新区发展的区域，石家庄向东发展趋势比较明显，又有轨交优势，未来还是比较看好的。

2、融创裕华壹号（轻改善）

融创裕华壹号，是裕华区的代表性新盘。

裕华区不像老城区拥挤陈旧，更有新城的感觉，比较适合追求时尚的年轻人。

融创裕华壹号位于偏东南二环边，高层售价2万，洋房2万5，精装交付。同一个开发商还有一个项目融创中心售价1.7万，毛坯交房，位置就比较偏远了，性价比立见。

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这个盘的优点是，品牌开发商、品质有保证，105、125㎡三居改善户型，户型合理，小区环境不错，小区自带商业、幼儿园，性价比较高。

优点不少，但缺点也同样明显。

融创裕华壹号紧邻东二环，勉强算是二环楼盘，目前周边没有地铁，配套很不完善。

我们一路开车沿东二环从北到南，看到该项目而不得入，又前行了两三公里调头回来才到达该项目，交通首先就是硬伤。

此外，裕华壹号周边配套不齐全，虽然项目自身有带有商业，但是环线主干道沿线区域缺少腹地，环线虽然来往车辆众多，却都是过路客，并不利于商圈的成形和发展。

对于这一项目，我们持谨慎的推荐态度。

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▲融创裕华壹号

▲样板间

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3、新源燕府（高端改善）

新源燕府是石家庄知名的高端楼盘，说它高端，是因为位于繁华的中心区，周边配套十分完善，而且是石家庄价格过万的楼盘。

目前只剩下几套大户型尾盘，单价34000元，总价七百万左右。高层而非洋房，综合品质并不比其他高端盘有优势。由于所剩房源不多，不再展开细说。

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▲新源燕府

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4、荣盛华府（高端改善）

荣盛华府也位于长安区，是荣盛在石家庄做的一个高端项目。高层单价26000，洋房均为大户型，单价33000。

对于石家庄人民来说，这个单价和动辄五六百万的总价，属于高端项目了。

高端盘确实受众人群不多，但偌大一个石家庄，高净值人士虽然比例不高，但人数也不少。

石家庄狭小的城四区，区位优越的高端楼盘稀缺，长远来看，这样的产品是不缺接盘客的，只是方面可能会略慢一些。

身家千万以上的自住豪改客户，还是可以放心买入的。

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▲荣盛华府售楼处

▲周边环境

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5、新源蜂巢公寓（投资）值得一提的是，本次我们考察的售楼处都门庭冷落，惟一一个人气旺的售楼处就是新源的蜂巢公寓了。这里目前在售的是商铺和商住。

新源采用的先出售后集体托管的模式，开发商进行统一招商，将所有商铺统一出租。购买后，采取5年或者10年托管，每年有一定比例的返租。

商住的运营模式基本类似，不论是商住还是商铺，每年约有8-9个点的租金返还。

租金返还比例听起来不低，但租金是固定的，眼下的八个点看起来很有吸引力，十年后就不会觉得有吸引力了。

风险同样也是不可避免的，国内有不少返租物业运营到后期，开发商违约甚至跑路的先例。

目前楼市预期已变，大家从住宅方面看不到快速的预期，便退而求其次开始追求稳定的，商铺和商住又重新开始热 销，这也是我们看到的市场新变化。

（五）

目前，石家庄房价处在一个平稳期，而且据米北调研分析，石家庄二环内面积狭小，人口众多，且持续有人口流入，市区的房价很难继续下跌。

现在二手房和新盘销量不佳，议价空间大，正是刚需和改善入场的时机。

选房宗旨，排除当地人考虑生活习惯、上班区域等因素。

城五区改善房建议长安区、裕华区；

刚需可以选择价格目前相对较低，但具备发展潜力的高新区；

如果注重学区，也可以选择老城区的二手房，石家庄不错的学校还是比较多的。

另外，石家庄的烂尾楼，违规建设、五证不全的小开发商很多，购房一定要擦亮眼睛。目前政府进行专项整治，五证不全已严格限制销售，尽量选择品牌房企会更有保障。

本文转自：米宅北京本文作者：千寻

免责声明：本文已获米宅北京转载权限。

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