调查丨石家庄拉菲公馆捆绑精装修卖房
开发商称“政府定价太低”
中房报记者 崔军民丨石家庄报道
今年5月，河北省一份有关楼市专项排查整治通知的发布，一场风暴席卷了石家庄楼市。多个楼盘违规被调查，多家房产经纪公司被曝光，20余名官员被处分，甚至有开发商因涉嫌非法经营罪被抓捕。
就在石家庄楼市风暴愈演愈烈之际，石家庄保利拉菲公馆业主于6月初向中国房地产报记者反映，该项目存在严重违规捆绑搭售情况。
中国房地产报记者在当地走访时了解到，买房得先托关系，并交纳30万元的预付款，然后才能排队摇号买房。记者注意到，买房必须配带装修，而开发商在房管部门的备案合同则是毛坯房价格。
记者调查了解得知，石家庄保利拉菲公馆项目，由河北银湖房地产开发有限公司（以下简称“银湖房地产公司”）开发。2014年初，保利地产旗下的河北保利房地产开发有限公司（以下简称“河北保利地产”）注资后，成为银湖房地产公司持股65%的控股股东，河北保利地产一名高管出任该公司总经理。
保利拉菲公馆项目售楼处处于停业状态
就该项目买房必须带装修的搭售行为，石家庄市政府相关部门认为，捆绑搭售的执法主体不明确。尽管省住建厅于今年5月份发布了楼市专项排查整治通知，但捆绑搭售到底该由哪个部门查处，并不明确。
中国房地产报记者6月21日致电开发商总经理马清华先生，对方告知记者，在售楼时都已明确告知了购房户，购房是必须带装修的。“石家庄的开发商都是这样做的，不只是我们一家。网签合同备案时，也都是经过房管部门同意才这样卖的。”
200余户业主选择了维权，与开发商交涉了多次，甚至到了北京保利总部，但都没有获得任何说法。
中国房地产报记者注意到，保利地产在石家庄的另一个项目保利茉莉公馆，也因捆绑装修被查封。而保利拉菲公馆项目售楼处处于停业状态。
01
买房必须带装修 备案合同是毛坯房
分开收费的部分装修款收据
在石家庄创业的王先生回忆，2017年5月，在保利拉菲公馆项目售楼处看房时，售楼人员告诉他，“你得有关系才能买房”。王先生当时认为，保利是央企，品牌好。项目位置也不错，位于石家庄的东南方向，符合石家庄市区规划发展趋势，并且还守着一个中学。王先生觉得，既然是自己相中的楼盘，找个关系也不是不可以。王先生找到熟人后，先是交纳了30万元的预付款，算是具备了买房“资格”。
王先生购买的房子是130多平方米。被搭售装修的费用是48万元。装修费开发商按每平方米3680元收取。王先生除交了30万元预付款后，又交纳了80余万元。其中购房款已交30%，装修款已交70%。王先生回忆，按照当时的约定，只是购房款可以走银行贷款，装修款不行。装修款必须是全款，可以分三次支付。据王先生提供的备案合同显示，所售房屋为“毛坯房”，备案合同价是1.9098万元。
中国房地产报记者看到，王先生所支付的这些款项，通过POS机刷卡，资金均汇入了河北银湖房地产开发有限公司账户。而开发商分别给王先生出具的是两份收据，一份是购房款，一份是装修款。“不搭售装修的话，开发商根本不卖房。”王先生说。
如此遭遇不只王先生一个。保利拉菲公馆二期5—8栋楼的600余户业主都被开发商强制搭售装修。
尽管如此，中国房地产报记者走访中了解到，这些购房户要想通过正常途径购房很难。托不到关系的购房户，则需要向售楼人员交纳2万至15万元，甚至更多的“好处费”才能买到房子。
业主张女士就是其中一个。并且，她交纳的“好处费”不止15万元，“还要多”。张女士说，当时都是现金交易。一手交钱一手给自己房号，售楼人员告诉自己，“这个房号就是你的了”。“根本就连选房号的机会都没有，售楼人员告诉你，就这一套房源了。”张女士说。
记者了解获悉，通过托关系买房的购房户，交纳了30万元的预付款后，售楼人员会给一个排队号，才有机会选房。说是选房，实际上是从电脑上选号。排成三个队，每个队前面放着一台电脑。每个人选房大约只有10-20秒钟时间。很多业主认为，如此选房，根本没有让人思考的余地。而排号都是河北保利地产内部的人给的，关系好的排号就靠前，关系一般的排号就靠后。上述王先生说，选房时只是知道户型和面积，其他楼房信息全都不清楚，楼号和楼层也不知道。
记者在石家庄采访期间了解到，有心细的业主发现，买房时的样板间悄然消失。装修款都快要交够全款了，房子装修得怎么样？有业主提出想去看看自己的房子，去找了开发商，后来与开发商达成一致意见，可以统一看样板房。但此样板房非彼样板房。原来的样板房不见了，取而代之的是一个做工粗糙的样板房。“不仅质量差，气味还大，户型也给改变了”。受访的业主这才醒悟，买房的时候根本没有给自己装修协议。
部分全款购房的业主，手头上的装修协议，被指“霸王条款”。“不同意装修，不能买房”的条款，让业主无法接受。
据受访的业主回忆，签订合同时售楼人员催促让快点签、快点按手印。“那种场面，自己根本不知道签的是什么，也根本没时间让自己去考虑和看合同。”上述张女士说。认购合同换成备案合同后，有业主发现，“户型也被改变了”。
中国房地产报记者于6月中旬在石家庄采访期间，有很多业主接到了来自银湖房地产公司的催告函，“限于收到本函之日起三日内，按协议约定交清装修款及违约金。”针对这份函，有业主认为，“本人至今未收到与贵公司签订的装修协议，也未收到贵公司的多次催告。第三期应付装修款未交付的原因是由贵方原因造成的，在贵公司组织的5月7日召开的K户型装修及改造说明会上本人及其他业主共同递交了关于装修问题的诉求，贵公司至今也没有书面答复。”
记者了解到，维护权利期间，有数名业主被拘留，数名业主被警告。
实际上，早在2016年住建部公布了《关于规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》，并明确界定了9种不正当经营行为，被称为“九不准”。其中第七条明确规定，不准以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格。开发商的此种行为可以被认定为强迫交易行为，属于违规行为。
相关行业人士认为，这种行为将商品房的总价进行不合理的拆分，以达到规避当地的房地产调控政策的目的。
02
捆绑搭售执法依据在石家庄成空白
保利拉菲公馆项目
记者获悉，业主多次维权后，石家庄市裕华区政府成立了由工商、住建等部门组成的协调会。区政府授权由裕兴街道办朱书记牵头，专门负责处理该项目业主与开发商之间的协调和沟通工作。尽管如此，业主权利维护并没有实质性进展。
银湖房地产的这一销售行为该如何定性？该如何处理？中国房地产报记者于6月15日走访了石家庄市相关部门。协调会组成人员之一、裕华区住房和城区建设局赵亮认为，捆绑搭售属于工商部门管理。但不正当竞争法修改后，把原来的相关条款删除了。工商部门现在也管不了。我们已向市局上报。协调会成员单位之一、裕华区市场监督管理局的办公室良（音）主任告诉记者，“你去找裕兴街道办朱书记。裕华区政府已授权他负责解决这件事。其他事情不便于多说。”
有业主在市住建局反映问题时，有相关人员拿着省河北省住建厅于5月份发布的楼市专项排查整治通知，并告诉业主“合同有问题是法院的事，捆绑搭售是归工商部门管，私改户型属于规划部门。”记者走访协调会参与者之一、石家庄市住建局信访室李姓负责人，他认为依据石家庄市政府办公厅一份（2017）117号内部明电《关于进一步加强房地产违规销售行为专项整治工作的通知》，捆绑搭售属于工商部门负责处理。
记者注意到，该通知于2017年8月发布，并要求由市工商局对房地产销售中的捆绑销售、搭售等行为按照《消费者权益保护法》和《反不正当竞争法》有关规定予以查处。记者要求对这份内部明电拍照或复制，被拒绝。
针对该通知，石家庄市工商局一位副局长告诉记者，商品房属于大宗商品。反不正当竞争法修改后（于2018年1月1日起施行），工商部门就无权查处了。尽管河北省住建厅前段时间发布了一份有关楼市专项排查整治通知，但捆绑搭售的执法主体不明确，无法可依。不过，石家庄市政府会针对楼市乱象尽快出台一份文件，并来明确执法主体。至于住建部门能否对这一行为执法？该副局长表示“并不清楚住建部门的事情”。
中国房地产报记者走访了协调会的牵头人裕兴街道办朱书记，他告诉记者保利公司刚向政府发了一份函件，认为已有业主走了诉讼程序，希望政府能遵守司法诉讼规则，等待裁决结果。朱书记拿着这份函告诉记者“政府协调已经没法再往前进行了”。
记者注意到，朱书记所说的这份函件实际上是一份开发商针对区政府的情况说明，是一种态度。记者要求对这份情况说明拍照，被拒绝。该情况说明的大致内容是有一位张姓业主已对开发商提起了诉讼，并认为开发商在售楼过程中没有违法违规之处。
有相关行业人士分析认为，这位张姓业主起诉开发商的结果不一定乐观。如果这位业主败诉，裕华区政府则会依照这份败诉判决作为经典案例，再来处理这600余户业主的相关诉求。业主诉求也就化成了泡影。
03
“政府定价太低，只能捆绑搭售”
裕华区政府大楼。房地产纠纷往往给政府部门带来大考验
中国房地产报记者致电银湖房地产公司总经理马清华，对方告知记者，“我们卖房的时候就说得很明确，是精装修，也告知了业主。我们不能因为只你一个人要毛坯房，我们就不装修吧。我们当时在房管局备案的时候，政府也是允许我们这样做的，只要我们明码标价就行。”
当记者问到“那怎么在备案合同里面体现出来的是毛坯房？怎么是商品房买卖与装修两份合同？怎么装修没在备案合同里体现出来？”马总回复“石家庄都是这样的。就像电梯一样，一份是买卖合同，一份是维修合同。”
而记者注意到，在业主向记者提供的一份视频资料里显示，马清华先生向维权业主的解释是，“政府对其楼盘定价太低，只能加上装修价格以提高房价”。
