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全国一刀切叫停棚改?三四线楼市的狂欢快到头了

省会房产报道 2018-06-27 23:52:35

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来源:凤凰房产、房屋屋、一勺言、地产情报站、楼市相对论、券商中国等

6月25日下午开始,一则重磅消息传来,称国开行总行棚改项目合同签订审批权回收总行,将在全国范围内一刀切叫停棚改。随后,这则消息便迅速蔓延,引得人心惶惶。

消息一出,让房地产市场蒙上了一层乌云!一时利好转利空,房地产股应声下跌,全线飘绿!

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棚改一刀切是真是假?

时隔短短半天时间,国开行在昨夜晚间侧面紧急回应了关于棚改贷款一刀切的市场传言,称各项工作正在有序开展。

据国开行提供的数据,截至5月末,国开行今年发放棚改贷款4369亿元,有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。目前各项工作正在有序开展。

从这个回答来看,国开行并没有直接回应市场疑问。到底权限收回了没有?是不是以实物安置为主?还模棱两可,让人疑惑。

不过,有媒体从国开行处获悉:

1、并未暂停所有棚改项目,微博上疯传的“棚改全部暂停”的消息,是谣言。

2020年就是棚改收官之年,如今全国棚改项目已经完成大半,未来的存量已经没有多少剩余,棚改显然没有半途而废的道理。

2、国开行总行收回棚改项目合同审批权限,这意味着,棚改项目审批以后会越来越严,地方上还想放水?不可能了。

3、货币安置为主的方式,转化为以实物安置为主,棚改不发钱,发房。

4、目前仍在进行中的项目,依然继续执行。这点比较暧昧,未来增量的规模会如何?增加还是缩减?

2

为何突然爆出棚改一刀切?

此次,突然爆出棚改一刀切的消息实际上早有苗头。诸多信号都在说明,棚改贷款一定会收缩,棚改货币化也会收紧,三四线城市的房价危险来了。

1、棚改贷款(PSL)已经实质性收缩。

今年前三个月,PSL增量是3038亿元,相比去年同期几乎翻倍。然而,结合国开行提供的5月末数据,不难发现,四五月份的PSL增量仅有1330亿元,即使加上6月份的预估增量,恐怕也只有2000亿元左右。这一数字不仅远低于一季度,而且与去年同期相比,同比增速几乎为0。

显然,PSL贷款一旦收缩,棚改就失去根本的资金来源。

2、国开行项目审批权已经上收。

此前有媒体报道,国开行棚改项目审批权上收。其执行口径是,新增项目谨慎受理,存量项目仍旧执行,但也要视具体情况来区分。

有业内人人士将其解读为,已经进行的棚改项目不会受到影响,但新增项目却要从严从紧。这意味着,大部分三四线城市的棚改项目都将面临严控。

3、多地明确表示,将减少货币化安置的比例,取消对于货币化安置的奖励补贴。

山东首次取消货币化安置奖励,不再鼓励货币化补贴;

湖南则提出,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县,要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策。

广东则提出,控制棚改成本,实现收支平衡,因地制宜推进棚改货币化安置。

4、全国百城库存已经跌回6年前,去库存已经完成任务。

无论是一二线城市,还是三四线城市,楼市库存都不再成为问题。支撑去库存的种种政策,也没有理由再继续维持。

以上种种信号都在传达,昨天,突然传出的信息并非是偶然!

3

棚改货币化是功还是过?

所谓“棚改”,是指为改善困难家庭住房条件的城镇危旧住房改造工程。

通常来说,棚改分为两种,一种是货币安置,一种是房产置换,而货币安置的最主要资金来源就是棚改货币化。

以往拆迁户都是拆一补一,拿的是实物补贴,如今货币化安置成为主流,拆迁户手握重金入市。

所以,棚改创造了大量的购房需求,对于开发商来说,只要有棚改的地方,开发商就不担心房子卖不出去。棚改也彻底激活三四线城市的楼市,引发新一轮的全民抢房潮。

随着房价暴涨,地价随之抬升,三四线城市卖地收入随之抬升,于是就有了偿还贷款的能力。三四线城市,就此完成了从PSL定向放水到房价暴涨的自我循环。

然而,借了钱总要还的,棚改总会完成的,房价涨幅越大,市场风险就越大。一旦这一循环无法维持,三四线楼市就容易陷入多米诺式危机。

可以说,棚改货币化是这一轮三四线房价暴涨的元凶。只有棚改而无货币化安置,三四线城市的库存或许能够缓解,但不至于引发这一轮令人瞠目结舌的房价狂奔。

4

三四线的狂欢快到头了

如今,国开行总行正式收回棚改项目审批权,未来审批收紧,并且将要逐渐用实物安置取代货币化安置。(所谓实物安置即用安置房对拆迁户进行补偿)

实物安置,拆多少补多少,不会新增资金来源,反而由于土地集约化利用,市场上的住房供给有增无减,房价最终会被供求关系平衡下来。

综上分析,三四线的城市,由于失去了新增的资金,会失去上涨的动力,变的和一线城市一样,但是不会立刻自由落体。为去年的异常繁荣偿债的时刻,是这批拆迁户的土地变成新房子的时候,预估一下,大概一年半左右,这些城市的房价会迎来巨大的压力。

有业内人士表示棚改虽然没有叫停,但是未来规模和结构存在一定的调整空间,同时以实物安置为主,这在很大程度上抑制了三四线城市的房价快速上涨,这也就意味着棚改红利时代结束!

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