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猛聊 | 石家庄房价扁平化?

猛聊 2018-06-14 23:22:14

一“鹿”走来,“泉”是风景。

最近石家庄最火的区域,非鹿泉莫属。

6月9日第二届石家庄旅发大会在鹿泉开幕,向我们展示了一个不一样的鹿泉:青山绿水,姹紫嫣红。

“这么美的鹿泉,房价又该涨了吧!”

现在不管任何区域任何利好传出,很多人首先联想到的是房价。

房价,真的把很多人折磨得敏感异常,甚至草木皆兵。

[壹]

2016年,在石家庄市区房价大涨时,购房者都忙于在主城区“抢房”,谁又能想到在板块轮动下,新三区房价会接棒上涨呢?

猛哥在《一线大房企:石家庄楼市冷区域的“解放军”?》中指出,大房企已经在加快布局石家庄周边区域,这些区域的项目将迎来“风口”。

2017年,石家庄限购政策出台后,不限购的新三区房价迎来了一波主升浪,迅速缩小和主城区的价差。比如鹿泉区有的普通住宅项目,与主城区的价差甚至缩小到了0.8:1。

于是有观点认为:新三区房价追上主城区不是梦。

也就是说,石家庄房价将出现扁平化趋势。

真的如此吗?

[贰]

上海、杭州、南京等城市,近两年房价出现了扁平化发展趋势。

地铁成网,多中心发展,是这些城市房价扁平化的主要原因。

地铁成网,意味着交通便利,通达性好;多中心发展,意味着资源均衡,配套成熟。二者叠加起来,将有效疏导主城区人口和城市功能。

以上海为例。根据《上海市城市总体规划(2016-2040)草案》,上海城市副中心将扩至16个,形成多中心空间布局。从地铁运营来看,上海地铁16条线路共666公里(含磁浮),389座车站的超大规模网络,地铁出行客流占到全市公共交通比例超53%。

反过来看石家庄。

首先,地铁成网时间尚遥远。1-3号线中远期将通达新三区的城区,而4-6号线仍在规划修编,尚未有开工时间。

再有,主城区与新三区之间断裂带较长,尤其是栾城区和藁城区。所谓城市断裂带,是指从主城区到周边集中居住区的途中,经历村庄、工厂、农田等地带,产生都市断层感。

而这个断裂带,是城市规划主城区与三组团(新三区)之间保留的要素。

▲石家庄中心城市空间发展战略规划

在《国务院关于石家庄市城市总体规划的批复》(以下简称《批复》)中明确指出,在中心城区与组团、组团与组团之间,通过生态林地、基本农田、果园和社会主义新农村等要素隔离,保证城市的组团形态。

所以,石家庄房价扁平化还只是一个理想。

[叁]

那么,新三区和石家庄房价价差多少才算合理呢?

从新三区的功能定位来看,它们的共性是承接石家庄的非省会功能,发展城市基础设施、公共服务设施,并承接主城区的外溢人口。

从《批复》来看,2020年石家庄主城区人口控制目标为300万人以内。而现实情况是,2016年末已达308.45万人。主城区面临较大的人口疏解压力。

因此,新三区的楼市并不缺乏购买力,特别是刚需置业,但需要一个合理的价格。

▲石家庄刚需置业主要板块

去年四季度以来,与主城区相比,新三区的房价不仅率先松动,而且调整幅度更明显。

比如今年3月份鹿泉区新华路某在售项目,价格由14500元/平直降到了约11000元/平。栾城区衡井线某入市新盘,首开价格约9000元/平,周边在售项目大都超过了12000元/平。

与周边项目去化艰难形成鲜明对比,这两个项目实现了热销。这表明,它们调整后的定价有着较强的支撑力,也就是得到了市场的认可。这个价格对周边项目形成了示范效应,以及向下的牵引力,带动市场调整价格。

说到底,价格终将回归价值。

一个区域的房价,是购房者用脚投票的结果。

[肆]

那么,石家庄周边区域未来都将是低价盘的天下吗?

并不是。

有两个板块的房价将不低于甚至高出主城区,未来房价将在2万+。

一个是西山板块,一个是正定新区。

西山板块拥有独一无二的自然资源优势。它的重点是生态保护,为控制性开发区域。由于容积率上限较低,只能开发低密度产品,包括洋房和别墅。落子西山的泰禾、龙湖等,预计将会把产品和价格推到一个新高度。

正定新区则是地价推动的结果。在市区净地稀缺的背景下,正定新区成为品牌房企抢滩登陆国际庄的“桥头堡”。去年6月2日的土拍,实际楼面价超过了2万元/平米,未来售价可想而知。

这两个区域的购房者,将是资源占有型的多次改善需求,兼顾资产保值。

下一届旅发大会将于9月份在平山举行。

不出意料的话,到时还有很多人会问:

平山这么美,房价会涨吗?

- END -

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