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权威! 上周(第19周)石家庄楼市报告:普通住宅成交459套5.3万平公寓171套1万平 量价齐降但这些项目仍卖得火

石家庄克而瑞机构 2018-05-17 14:42:20
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克而瑞首席分析师评价2018年第19周石家庄市场:全国政策从严调控持续加码 成交价格回落房企让利冲量

1、住建部重申调控走向 3大品牌房企积极蓄客

2018年第19周,政策从严的大环境没有改变。一方面,部分房价仍有上升趋势的城市,受到住建局约谈,除重申四“限”政策外,此次表态加入了“稳租金”的内容,租金过快上扬,同样会招致调控;另一方面,哈尔滨、长春、西安和佛山4城调整、升级了调控政策,部分地方将调控范围扩大至带有居住属性的公寓产品,显示出各地对房地产调控仍保持高压态势。

当周,北京市加大了对共有产权住房的改革,倒逼部分房企向环京、冀东、冀北、冀中南等区域入驻,二三线城市或成为未来各大房企竞争的“主战场”。石家庄方面,对内、对外交通路网进一步完善,石衡沧港城际铁路衡黄段得到中央批复,为石家庄与冀中南地区构建出快速通道。房企方面,远洋、荣盛、泰禾等即将入市的品牌房企项目积极蓄客,预计下半年陆续入市。

2、住宅成交趋于平稳 房企让利刺激成交

2018年第19周,普通住宅成交459套和5.3万平方米,环比分别上升3.37%和下降5.35%。其中,全国性房企开发项目成交3.5万平方米,占66.42%,与18周持平。当周的普通住宅销售情况排名前十位的项目中,全国性房企开发项目占8席。成交面积方面,主力户型集中在100至120平方米,占39%,120至140平方米占27%,初、中级改善需求较为活跃。当前房企让利跑量心理逐渐占据上风。当周,部分本地项目开盘销售,其价格低于同区域其他产品,对客群有较强的吸引力,拉动成交提升。

3、公寓成交持续降温 冷热不均有所改善

2018年第19周,石家庄公寓成交171套和1万平方米,环比分别下降34.48%和24.81%。当周23个项目有成交,成交量在10套及以上项目7个,成交面积前三位的成交量,占据市场总成交量的41.45%,冷热不均态势有所改善,得益于部分房企为应对市场环境和客群诉求,在价格、产品方面进行调整和让步,对其成交有所助力。

2018年第19周政策动态提要:

1、2018年第19周,全国政策动态的核心内容仍然是房地产市场管控。一方面,5月上旬,中央住房城乡建设部,对近期商品房价格有明显上浮的城市的地方政府负责人进行了约谈,重申“房住不炒”的核心定位,努力降低金融杠杆,同时加强对房地产市场各个环节的管控,大力支持刚性购房需求。

另一方面,哈尔滨市、长春市、西安市、佛山市针对当地市场现象及需求,不同程度地调整了房地产调控政策。其中值得一提的是,西安市将公寓产品也纳入到了限购范围内,意味着对投资需求的打压目标,从此前的商品住宅产品,升级到带有居住属性的产品,打压意图明显,调控进一步升级。

2、京津冀政策部分,2018年第19周,北京市住房和城乡建设委员会就《关于加强限房价项目销售管理的通知》公开征求意见,推动城市共有产权住房改革发展,对当地刚性住房需求无疑是久旱甘露,但各大房企的开发热情却将因此大幅降低,倒逼其着眼向京郊、冀东、冀北、冀中南等区域谋求发展,未来各房企的下县、下乡热情将持续高涨,二、三线城市将会成为各大房企的“主战场”。

3、国家发改委、自然资源部、住房城乡建设部和中国铁路总公司对各城市高铁站片区的区域规划提出了规范性要求,对今年如雨后春笋般冒出的“高铁新城”现象进行了抑制和导向,避免发生“摊大饼”的行为。

2018年第19周城建动态提要:

1、城市对内建设方面,主要集中在城市内部交通建设和区域规划改造两个方面。2018年第19周,石家庄轨道交通3号线二期工程首个车站开工建设,预计将于2021年通车试运营,其通车后,将有效激活高新区南部市场,加强片区与城市核心区域的互动联通,而其周边的石家庄富力城、润江煦园等项目无疑为最大受益者,将为其在价格方面谋取更大议价空间。而老火车站的改造计划预计将在今年出现新的进展,特别是金世界三期、南花园片区、南长街片区和原车辆厂地块的规划和推进将率先突破,区域城市面貌将得到质的革新。

2、本周石衡沧港城际铁路衡黄段得到中央批复,石家庄对外交通得到进一步拓展,由此前的“十字星”交通格局升级至“米字”格局,为石家庄与冀中南地区构建出快速通道。而待石衡沧港城际铁路通车后,衡水北站也将成为枢纽站,并规划与京港台高速铁路连通,枢纽作用更加显著,这对于衡水市场也是利好。

2018年第19周房企动态提要:

1、2018年第19周,时值母亲节,各房企为保持市场热度,集中发声,推出节假日相关活动,其中以插花、DIY活动为主;品牌房企在营销、暖场活动方面则新意频出,当前主要以异域合作为主,协同发声达到双赢目的。

2、部分即将入市的品牌房企项目仍然在积蓄力量,储备客群,如远洋晟庭、荣盛和府、荣盛御府、泰禾石门院子等项目,当前已公开进行品牌、项目宣传,预计将在下半年陆续入市、集中开盘。

3、而本地房企项目也加快了自身的销售步伐,陆续内部认购、认筹排卡、开盘销售,同时多个项目均有进行快销、高周转的意向,以望减轻下半年业绩重压和进一步抢占市场份额。

2018年第19周土地市场提要:

1、2018年第19周,石家庄市辖区共计供应成交1宗住宅用地,位于正定县,土地面积6.65万平方米,约为99.88亩,成交价格5.16亿元,楼面价7380.23元/平方米,亩价516.61万元/亩。竞得人为北京北望管理咨询有限公司(金辉地产),将规划建设“云著”项目。

2、本次土地出让共有万科、金辉、华润及河北恒洲房地产开发有限公司4家房企参与竞拍,而最终金辉以5.16亿元竞得本宗土地,并无偿代建安置房面积1100平方米,金辉地产深耕正定的意图明显。

3、据统计,当前已进驻正定县、正定的新区的品牌房企包括金科、金辉、万科、泰禾、宝能,而有意入驻正定县、正定新区的品牌房企包括华润、世茂、大唐等,区域定位及规划发展仍旧是各大房企对其青睐有加的主要原因之一,而本次金辉高价竞得本宗地块,并将落位改善产品,对区域市场价格又将起到一定的拉升作用。

2018年第19周商品房市场提要:

1、2018年第19周,石家庄市辖区普通住宅成交459套,共计52962平方米,环比分别上升3.37%和下降5.34%;公寓产品成交171套,共计10043.2平方米,环比分别下降34.48%和24.22%;别墅产品成交11套,共计2190平方米;商铺产品成交87套,共计2969平方米,环比分别下降30.95%和上涨1.46%;写字楼产品成交3套,共计231平方米。

2、第19周,石家庄普通商品住宅成交量继续持稳,其中品牌房企成交281套和35179平方米,分别占据市场总份额的66.42%,相较于第18周小幅上升。成交量前十的项目中,本地房企占据两席,成交量前五的项目中,本地房企占仍有一席之地。其原因主要在于两点,其一,当前周边区域品牌房企入驻情况较少,市场格局仍未确定,本地房企凭借其长久以来的口碑,仍具备一定的成交量;其二,当前市场低迷,购房者观望心态持续加重,部分房企让利跑量心理逐渐占据上风,当周,部分本地项目开盘销售,其价格低于同区域其他产品,对客群有较强的吸引力,拉动成交提升。

3、公寓市场成交规模持续下降,但冷热不均的情况有所改善,当周成交量前三的公寓项目成交面积,占据市场成交总面积的41.45%,相较于此前50%以上的水平有所回落。其原因主要在,此前部分销售情况不乐观的公寓项目,近期对产品、价格进行了调整,其价格在同区域中具备一定优势,借此分流部分购房客群。可见在当前较为低迷的市场下,部分项目已经开始在价格方面进行让步,以适应当前市场环境和客群诉求,并取得了较为不错的回应。

4、成交价格方面,普通住宅成交价格16691元/平方米,环比下降4.54%;公寓12212元/平方米,环比下降9.1%。当周住宅、公寓成交价格均有所下降,主要在于部分价格较低的项目开盘加推,拉低市场成交均价。

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