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周一宏观消息面:多项政策出台 北站正定新区城际铁路站改造均将受重大影响

石家庄克而瑞机构 2018-05-14 23:09:32
145月

2018年

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5月14日,敬请关注克而瑞周一宏观消息面:

1、住房城乡建设部近日约谈成都、太原、西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市政府负责同志:

①要牢固树立“四个意识”,毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松,落实地方调控主体责任,因城因地制宜,精准施策,确保房地产市场平稳健康发展。

②要全面贯彻落实党中央、国务院决策部署,切实采取有力措施,认真落实稳房价、稳租金的调控目标。

③要加快制定住房发展规划,有针对性地增加有效供给,抓紧调整土地和住房供应结构,大力发展中小套型普通住房。

④加强资金管控,有效降低金融杠杆,防范市场风险。

⑤大力整顿规范市场秩序,加强预期管理和舆论引导,遏制投机炒作,支持和满足群众刚性居住需求。

克而瑞观点:决策层再次申明,当前厉行实施的四“限”政策,即住房限购、限贷、限价和限售政策,在短期内不可能退市。特别是对于当前重点监控的重点城市,包括一线城市和重点二线城市在内,仍将保持密切关注。一旦在国家统计局统计的70个大中城市房屋销售价格中涨幅居前,有可能招致调控政策升级。因此,石家庄市场各方对当前的政策环境不要抱任何松绑的幻想。此外,此次表态加入了“稳租金”的内容,显示出在培育和建设住房租赁市场的过程中,决策层已关注到部分城市租金过快上扬的问题,并对其有政策安排和部署。一旦租金出现过快上扬,同样会招致调控关注。

2、国家发展和改革委员会、自然资源部、住房城乡建设部和中国铁路总公司联合发布《关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见》:

①对于既有站改造的高铁车站、位于中心城区或与既有产业园区等结合较好的高铁车站,有关城市要严格按既有城市规划,结合城市功能提升和结构布局优化做好车站周边综合开发。

②对于城市外围新建的高铁车站周边具有开发潜力的,相关城市要依据城市总体规划、土地利用总体规划等统一布局,合理确定车站周边开发建设的功能定位、规模和边界,做好规划预留和控制,按规划规范有序推进开发建设。

③新建铁路选线应尽量减少对城市的分割,新建车站选址尽可能在中心城区或靠近城市建成区,高铁车站建设要规模适当、经济适用,切忌贪大求洋、追求奢华。

④有关城市要综合考虑人口集聚规模和吸纳就业情况,按城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量相挂钩要求,合理确定高铁车站周边用地规模、结构、布局和土地开发和供应时序,坚决防控单纯房地产化倾向。

⑤大城市高铁车站周边可研究有序发展高端服务业、商贸物流、商务会展等产业功能,中、小城市高铁车站应合理布局周边产业,稳妥发展商业零售、酒店、餐饮等产业功能。

⑥强化城市内外交通衔接,加强新建高铁车站城市公共交通配套线路和换乘设施建设,实现与城市建成区、城市其他重要综合交通枢纽之间的快速连接、便捷直达,完善公共服务体系,配套建设医疗、教育、休闲、娱乐等场所和设施,增强生活服务功能。

⑦大城市初期应重点开发新建高铁车站周边2公里以内区域,可适当控制预留远期发展空间,避免摊子铺得过大、粗放低效发展。中小城市不宜过高预估高铁带动作用,避免照搬照抄大城市开发经验,硬造特色、盲目造城。

⑧新建铁路站场实施土地综合开发的,应当严格执行土地综合开发的边界和规模要求,扣除站场用地后,同一铁路建设项目的综合开发用地总量按单个站场平均规模不超过50公顷控制,少数站场综合开发用地规模不超过100公顷。

克而瑞观点:这对伴随高速铁路建设热潮而兴起的“高铁新城”圈地热潮有较大的降温和管控作用,也对未来高铁站选址、规划和建设,以及高铁站周边土地开发划定了明确的边界,提出了规范性的要求。当前,石家庄亟待升级改造铁路北站,并规划新建城际铁路正定新区站,作为将在这两年开工的石雄城际铁路起始站,这项政策显然将对其规划产生重大影响。

3、住房城乡建设部、财政部、中国人民银行和公安部联合发布《关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知》:重点支持提取住房公积金在缴存地或户籍地购首套普通住房和第二套改善住房,防止提取住房公积金用于炒房投机。

克而瑞观点:抑制炒房投机的政策部署不改,同时对住房公积金提取在各地大不相同的政策规定划定“底线”和原则。

4、北京市住房和城乡建设委员会就《关于加强限房价项目销售管理的通知》公开征求意见:

①限房价项目可售住房销售限价与评估价相比高于85%的,由开发建设单位按限价规定自行销售;不高于85%的,由保障房中心收购转化为共有产权住房。

②收购转化的共有产权住房,具备北京市共有产权住房购房资格的家庭均可申购,项目所在区户籍和在项目所在区工作的北京市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售。

③具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的,保障房中心可向具备北京市购房资格的无房居民家庭进行销售,建筑面积大于140平方米的住房可向具备北京市购房资格的居民家庭进行销售。

克而瑞观点:这项政策安排对北京的共有产权住房、商品房市场和项目开发前景产生重大影响,对于前期通过较高成交价摘下地块开发项目的后续销售,将产生负面影响。北京政策愈发严格的趋势未改,房企在北京开发的热情大幅下降,将倒逼房企进一步向北京周边转移,受此影响,房企对冀东、冀北和冀中南地区进驻的热情高涨,这种趋势在短期内难以改变。

5、哈尔滨市政府办公厅印发《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》:

①在主城区的六个行政区范围内,即道里区、南岗区、道外区、香坊区、平房区和松北区,取消建设单位网签合同备案信息注销权限,凡新购买商品住房(不含二手住房)的,自商品房网签合同签订之日起满三年方可上市交易。

②分区域差别化实施土地供应,根据各行政区房地产用地供需关系制定政策。对于用地需求较大的哈西、松北等地区,适当增加住宅用地供应,并加快土地供应节奏;对于商品住宅库存规模相对较大的阿城区、利民开发区等地区,适当控制住宅和商服用地供应,并根据市场状况适时进行调整。

6、长春市住房保障和房地产管理局发布《关于进一步规范商品房预售管理的通知》:商品房实际成交价格不得高于预售申报价格,否则不予网签。

7、西安市住房保障和房屋管理局房产交易管理中心:凡在房产证或网签合同文本中规划用途或商品房规划用途系“公寓”的,无论其土地用途、年限,均在此次限购范围内;规划用途系办公、商用的,不在限购范围内。

8、佛山市住房和城乡建设管理局印发《关于重申房地产销售秩序 加强销售现场公示有关工作的通知》:房企应避免在夜间(17:30至次日8:30)进行项目开盘或销售活动;对预计购房人数较多的项目,尽可能采用摇号等方式进行销售。

克而瑞观点:哈尔滨、长春、西安和佛山等地出台的调控政策,显示出各地对房地产调控仍保持高压态势。除管控房产交易的住房限售和管控房产定价和网签的住房限价外,部分地方正在将调控范围扩大至带有居住属性的公寓产品,并对房产交易行为加强管控,形成“一手抓购房行为、一手抓售房行为”的调控合力。

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