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2月石家庄楼市走势如何?二手房价格跌回一年前?《微课堂》实录

石家庄特价房 2018-03-07 00:42:03

3月5日晚8:00,石家庄特价房群举行了第三场《楼市微课堂》公益讲座,本次讲座主持人为蓝荷,邀请了1+2联合不动产石家庄分公司东胜紫御府店经理陶永东先生、石家庄房天下新媒体运营总监陈华老师做为特约嘉宾,围绕“数说2月石家庄楼市”,为大家分析2月石家庄楼市走势,提供置业建议。讲座覆盖石家庄5大特价房群,现场气氛热烈,千名购房者参与其中,课程历时70分钟。蓝荷将课程内容整理出来,希望对大家2018年的置业计划提供帮助!精彩答疑内容明日发布。

蓝荷:今日惊蛰,万物复苏,石家庄的楼市是否也生机盎然?

大家好,我们楼市《微课堂》第3期,开课了。

今天将带大家认识石家庄开年楼市情况。

今天到场的嘉宾是

1+2联合不动产石家庄分公司东胜紫御府店经理 陶永东先生

石家庄房天下新媒体运营总监 陈华老师

01

蓝荷:陶经理,好。陈老师,好。先请陈老师介绍下2月新房市场的成交情况吧。

陈华:据石家庄房天下数据中心不完全统计,2018年2月石家庄新房共成交1874套,环比1月份成交1894套,环比下降1%,成交量与上月基本持平。其中住宅成交840套,均价14752元/平方米。商服类共成交1018套,均价14058元/平方米。春节对于我们这个市场成交的影响,还是有一定的影响,但是影响没有那么大。

各区住宅成交量方面,长安区以273套成交位居第一,主要得益于恒大御景半岛成交的比较多一些;其次为高新区180套;裕华区109套位居第三。

这个数据也不是网签的价格,只是我们询问的每个楼盘的一个成交的价格仅仅作为一个参考。

02

蓝荷:那么,2月新房市场的房价有没有什么变化?

从我们统计的二月份的成交情况来看。石家庄二月整体住宅的成交价格大概是14752元/平方米。可能有的朋友会发现这个比我们目前二手房的挂牌价格可能还要略低一些。主要是因为这个价格和目前在售的一些新房的价格是有关系的。相对来说新区的一些楼盘,价格略微低一些。

成交价格从上面的图上,我们也可以看到,石家庄二月整体住宅成交的均价是14752元/平方米,环比1月房价14879元/平米,下降了0.86%。因为不完全统计数据,仅仅作为参考。

从区域成交上可以看出,桥西区的成交价格最高为21000元/平米,其次是新华区19250元/平米,长安区18833元/平米,高新区17500元/平米,裕华区15875元/平米,鹿泉区12887元/平米,栾城区10750元/平米,藁城区9775元/平米。

为什么桥西区的是最高,因为桥西区统计到的两个新盘,主要是碧桂园天汇和万科,这两个项目的均价在20000元/㎡和22000元/㎡,所以桥西区的均价目前是最高的,大概是21000元/㎡左右。那么主城区裕华区为什么是最低的呢?因为有两个项目是一万三四左右,所以整体拉低了裕华区的价格。目前的这个成交价格,跟本期在售的房源是有很大关系的。

这是目前房天下网站上面统计的有证件的在售楼盘的价格表单,大家可以看一下,这个是对外公布的价格,每个楼盘可能还会根据自己的实际情况有一个优惠价格。

从调价上来看,本月有3个楼盘调整了价格,2个写字楼产品上调了价格,1个住宅产品下调了价格,还有2个项目新出了价格。

网友:@华子?未来还会继续降吗

华子:其实石家庄新房市场目前还没有出现很明显的降价,个别项目可能通过特价房的形式对外输出的价格进行了一部分的下调,但是,普遍的新房的项目并没有出现降价。那么2018年,对于大家来说可能是拉锯战的一年。如果政策没有放松的话,不排除个别楼盘通过一些暗降的方式调整自己的营销策略。

03

蓝荷:土地市场呈现一种什么特点?

华子:二月份,石家庄土地的整体成交金额是55亿,土地的成交面积大概是六十六万平方米。

我们再来说一下二月份土地市场的一个情况。毋庸置疑,二月份荣盛拿的新华区的这两个地块,当时遭到了众多房企的争抢,也是二环附近难得的净地。这次土拍是最高限价之后竞自持面积,这两块地可能对新华区整体房价的拉升和维稳起到了一个很重要的作用。这是二月份我们土拍中最值得关注的一个点。

04

蓝荷:各个区域,陈老师有没有推荐的房源?

华子:我们各个区域销售前十的项目,大家可以关注一下。这个基本就是消费者普遍比较关注的项目,其实也是我推荐给大家的项目。还有两个表格,我也要推荐给大家。

这两个表反映了目前消费者最关注的石家庄的楼盘。那么这个楼盘里面,缺少了瀚正御璟城,是栾城的一个项目,也是目前我在这个区里面比较推荐大家的一个项目,但是目前的这个项目是没有预售证,目前三个证件,大家可以持续关注一下。

裕华区推荐给大家的仍然是融创中心项目。这个项目相对来说体量比较大一些,整体的后期的各种配套会比较齐全,目前的价格也是处于一个比较理性的价格区间。

长安区推荐给大家的是恒大御景半岛,现在对外输出的价格是20000/㎡,带精装修。但是大家可以实际到售楼部去看一下,因为不定期的推出特价房。有一些特价房的价格绝对是超乎你的想象的。

高新区给大家推荐的项目是富力城。大家从我们那个销售排行上也可以看到。富力城后期的排名在往上提升,目前的也是我们高新区比较关注的一个楼盘。

桥西区推荐的楼盘就是碧桂园天汇和润德万科翡翠公园。这两个楼盘的目前是属于高端楼盘,也是精装修,对于我们高端改善型人群,是可以关注一下的。

对于我们鹿泉区推荐的楼盘的是保利西悦春天。因为这个项目他所在的位置,交通是非常方便的。想在这个城市周边购买又有资金限制的朋友,可以看一下,并且我觉得这个楼盘的后期升值潜力会更大一些。

05

蓝荷:好的 谢谢陈老师!陈老师稍事休息,下面咱们有请陶经理来分享下石家庄二手房市场。陶经理,2月二手房的成交情况,从1+2的的成交数据上,环比1月,同比2017年,大概是一个什么趋势?

陶永东:大家好,我是陶永东,来自1+2不动产。首先非常感谢陈老师的的精彩分享,下面我来从我们公司的成交情况,说一下二手房市场。

二月份的整体成交,要比一月份少将近50%。主要原因一个是政策,一个是进入春节模式。2018年1月完整,2月受传统春节影响,是月中放假,等于几乎整个月中介都进入放假模式,2.1-2.9是“春节模式”,2.10-2.22是“放假模式”,2.23-2.28是“节后综合征”,这是2018年的2月成交量非常低的主要原因。

2018年2月份的成交量可以说是比1月份和去年同期都低50%左右。2018年的成交量有回暖的迹象,1月份我们公司成交量还是比较好的,大概不到150套。主要原因是房管局2月1日起统一三方买卖合同,按成交价评估决定首付额等原因,于是购房者纷纷入市。整体来讲,我看了一下2017年的整体成交量,2018年1月份还是比较不错的。主要还是刚需客户和改需客户以及少数的学区房客户为主,投资客户已经基本不见了。

同比去年的话。去年的成交量要比今年要好一些,2017年1月22号左右中介放假,2月5号左右上班,这个时间整好是1月的月底,2月份的月初,对两个月的工作开展不影响,时间比较连贯。

二手房成交还是受信贷和调控政策影响特别大,2017年的317限购和923调控升级,经过去年一整年的调控,现在的房价基本是回到了2016年的11月12月份的房价。

现在趋势就是刚需客户和改善客户入手的偏多一些,由于2014年是二孩儿政策的放开,现在110平到120平紧凑小三室特别的受欢迎。

另外桥西这边挨着市区的鹿泉的房子,成交量特别好,成交面积基本在七八十平的两室一厅,偏门大客厅这种户型,房价基本在110W到130W。比如说安联青年城这个盘,在红旗大街沿线,成交价基本在14000上下。还有石铜路的水岸美景,以及鹿泉这边的朗润园,新华路上的果岭湾,这样房龄新的房子,成交量还是比较大的。

06

蓝荷:2月的成交的价格,是涨了,还是降了?现在网友如果想卖房子,价格要挂高一些,还是低一些?

陶永东:严格意义上来说,二月份的成交价是涨了和降了,我觉得还是要观察观察,因为今天是个很特殊的日子,今天是两会。房价涨降主要分两类,像那种品牌开发商比如说本土的这种龙头企业,因为小区物业服务好,配套成熟,所以抗跌性强,房价稳步上升,但是市场上像那种老旧的社区,如果不是学区房,而且不挨着地铁或者配套,没有特别成熟的公共资源,是下降的。因为老旧小区的房子居住舒适度不好,而且物业也是一个很大的问题。所以老旧房子下跌的比较严重,一万四一万五都有,甚至还有一万二一万三的。

现在如果网友想卖房子,实际上要看他卖房的动机。他是用钱着急用钱还是说想置换,当然每一个业主都愿意多卖钱呐,事实上还是要根据自己房源的一个平均估值。因为挂高了卖不出去,达不到目的,要是挂低了卖赔了。所以目前来讲,市场上客户还是观望的偏多,买房的客户基本都是纯住,或者是改需,投资的特别少。我建议网友挂的时候,还是要根据小区成交价来去挂,然后尽量就是结合房子的户型、朝向、装修和税费情况。

网友卖房子,如果说是为了换个大的品牌开发商的,我建议少个三五万卖出去也是可以的,如果说是用钱的话,那肯定愿意多卖点儿,还是看网友的着急程度吧。

总体来讲房价其实现在明显的感觉分化的特别严重,就是品牌开发商现在特别的占优势,因为物业特别好,用心管理,像我们这边东胜紫御府来说,因为主要是养老地产公园地产。这附近的房价抗跌性特别的强,因为桥西大公园特别少。

最后还是想说一下二月份的成交价格涨与降来说真的要看小区看商圈。桥西现在主要的房价格局就是老旧房子一万三到一万五,就是五六十平的八九十年代的房子啊,如果占个学区的话可能会卖得高一些能卖到一万八九。如果是双学区房一平米再加两千块钱,这是多层。电梯房里面最贵的时候,恒大华府最贵两万四五,恒大城是两万一二,还有春江花月也是两万一二。

华子:介绍非常详细

陶永东:有明显的感觉就是二环外成交量要比二环里要活跃,基本上房价这就是一万一到一万四吧。

07

蓝荷:从2月二手房的成交情况来看,石家庄哪个行政区域的成交量比较活跃?为什么?

陶永东:总体来讲就是四个新区的成交量要比主城区活跃。我觉得这是政府政策的原因,因为四个新区整体的发展态势特别好,配套越来越成熟,比如说鹿泉。二院也吸引过来了,好的学校也过来了,包括这个好的大开发商也过来了,所以挨着市区的鹿泉的房子卖的比较好,我估计像正定栾城和藁城这三个新区成交量也非常大。

如果不说这四个区的话,那实际上那大家都知道,裕华区总体来成交是比较活跃的,因为裕华区整体房龄新,规划的比较好。桥西区成交也比较活跃,因为这块住的确实比较舒服,没有工业区,配套交通也好,包括去年和平路西延,西二环西延,交通越来越方便了,所以说配套全的地方成交活跃。

另外我看过回老师一篇文章写到了一篇关于鹿泉区未来的发展态势可能要超越新华区的这么一个节奏。当然新华区的朋友们不要生气,但是这篇文章着重写的就是鹿泉整体的发展趋势好,而且2018年鹿泉还要办石家庄第二届旅游发展大会。

08

蓝荷:陶经理,知识储备量比较大,那么也请您聊聊您对2018年接下来的市场走势的一些观点?

陶永东:2018年我觉得还是一个调控的年份。投资客基本上就很少会入手。我算过一笔账,其实投资房产还不如这个理财带来的短期收益多呢。所以基本上ZF帮咱们把把房价给按下去了,投资客也不会来干扰市场了,那么刚需客户改需客户,如果你真的有需求,我建议在主城区或者是周边四个新区去选择一套,当然一定要量力而行。

房价不会暴涨,也不会暴跌,是一个最基本的基调。再一个就是房价会明显的分化,品牌开发商的房子抗跌性特别强,如果条件允许,建议大家买全国开发商的房子,像万科保利碧桂园恒大,包括咱们河北的荣盛,这是第一选择。再说月供压力,比如说月供还五六千觉得还OK,能买小三室就尽量别买两室。这小三十的还是非常抢手的所有刚需客户来说,如果你的就是。条件够的话,尽量买小三室。

华子:从终端决定购买方向。买,好卖的房子。

陶永东:我建议大家如果条件允许就抓紧买,因为可能下半年八月份以后ZF对四限可能会有某种意义上松绑。因为限购也是为了更好的让整个市场健康的发展,不可能一直限下去,所以我建议大家,如果条件允许的话一定要抓紧买。

另外一个我最近有个很很深的感触就是,大家一定要买这种物业好的,物业管理特别不好,实际上对整个小区的房价是影响也比较大。

2018年咱们这个石家庄还整体发展还是比较不错的,因为2017年已经统计过主城区人口是四百九十万。那么很可能今年就要突破五百万,就要成为特大城市。大家都知道任泽平老师,他写过一本书,里面提到过这个:看一个城市房价涨不涨,长期主要是看人口,中期看土地,短期看信贷。那么这个长期咱们这个条件是有了,短期的这个信贷也不会放松。

另外我最后用说一下,咱们要买房,一定要找大型正规中介,就石家庄这块的话。有1+2,创联,正大,永佳,21世纪等,这都是比较大的,而且在石家庄很长时间的。我们1+2联合不动产在石家庄已经十五年了,是一家全国直营连锁机构,如果要买房,尤其是二手房尽量找大型大的那个中介,因为实际上我们这个行业现在越来越规范了,没有经纪人证都上不了岗的。

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