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从年前的地拍看石家庄房价!

有房有家 2018-02-10 03:06:51

昨天下午,石家庄主城区[2017]046-051号地块于石家庄市公共资源交易中心挂牌出让。现场12家大型房企或观战或参与竞拍,其中包括一些还未进驻石家庄的全国性房企,如金地、中海、金茂、世茂、东亚新华等。

本次土拍共有6宗地公开出让,总面积236270.94平方米,总成交价为31.63亿。除了限地价竞自持的两宗净地,其余4宗地块为盈大棠樾、盛邦大都会项目补证,【2017】051号地流拍。

[2017]046号地块、[2017]047号地块均为原河北三元食品有限公司的旧厂房,原厂区已搬迁腾退,目前均为净地状态。这两宗地采取“限地价,竞自持面积”的方式出让,现场共有12家房企领取号码牌参与竞拍,包括金地、中海、世茂等未进驻石家庄的大型房企。荣盛地产最终以19.3亿元的总价和7.5万平方米的自持面积拿下两宗地块。

这两块地块的土拍对石家庄的房价有何影响吗?

《有房有家》节目连线了克尔瑞石家庄首席分析师回洁钰

孔主播:位于新华区的46和47号地,为原河北三元食品有限公司的旧厂房,这样的价位意味着什么?未来房产销售到底是个什么价位?

回洁钰:这次土拍对石家庄的地价的水平是一次确认,以往石家庄的补证是不较多的,竞地出让比较稀缺,这就导致购房者在购房过程中,或者在看土地价格的时候就会发现,石家庄补证的价格很多在3000左右,而这个价格并不高,石家庄补证的地块,其实前期的成本没有在土地价格上呈现出来,比如说拆迁、补偿安置等,包括前期的各种投入都没有呈现出来。但是竞地就不一样了,开发商拿到土地后悔进行一个整体开发,没有前期的投入成本,所以对刚进入石家庄大房企来说是一个非常好的选择。

通过这次土拍,我们看到竞地出让的限价都已经到了9000多元每平米的楼面价了,应该说这个对石家庄中心城区土地价格得确认。但是我们也看到这次土拍,因为很多人在测算的时候,把自持面积算到商品房土地价格上面,导致出现五花八门的地价算法。自持面积无论是交易还是操作都有很多的空间,因为不能简单的去判断这哥地价已经达到了1万3、4了或者更高的水平。石家庄的土拍价实际上已经已经达到了比较高的水平了。预计就算按照9000左右的楼面地价来算,这两宗地块的房价成本也达到一万三四了,到商品房上还会更高。

孔主播:怎么看新华区的未来发展,因为毕竟似乎在新华区缺少一些优质的楼盘?

回洁钰:2017年新华区商品房的成交量其实并不是很明显,因为目前新华区的可售项目就不太多,很多购房者发现在新华区似乎没有可选择的空间。而在2018年这两个项目的入市,其实对新华区的发展会比较明显。新华区最明显的特点就是老旧小区特别多,未来新华区的改善需求会比较旺盛,因为这两个项目对整个新华区来说有很大的选择在里面。但是新华区有一个最大的问题就是配套比较差,因此新华区需要改善的地方有很多地方还。

孔主播:这次春节前的土拍对于2018年的房价有什么影响?

回洁钰:这次土拍9000每平米左右的楼面价,应该说是对整个石家庄的房价产生了一个驻底的作用。我们知道,很多人还在想,石家庄的房价会不会跌回2016年之前的水平,实际上这个土地的价格已经为整个石家庄房价的驻底完成了一道工程。就这两块地来说,房价的成本已经达到1万3、4了,而新华区周边的二手房的均价也达到一万五六了。个人认为,后续房价也不会有明显的上扬,尤其是在当前调控力度比较大的情况之下,因此当前房价的走势还是一个稳定的态势。

所谓竟自持,就是土地拍卖达到最高限价后不再直接熔断,而是继续竞报开发商能自己持有的住房/商业建筑面积,这部分自持面积,未来只能租赁而不能对外销售,因此对开发商的资金实力和经营能力都提出了较高的要求。

说白了,“竞自持”是考验开发商拿地实力的无形“门槛”,也是保证顺利卖地并抑制地价过高的一道“保险杠”。竞自持的出现,是土地出让过程中政策与市场互相博弈的结果。

开发商玩命拿地为哪般?——被没有土地储备支配的恐惧。自持部分不能对外销售鸡肋吗?这个就要看开发商的项目规划经营能力了。一般来说,自持商业可以规划成购物中心、商业街等,自持住房可以打造为品牌公寓出租。对于开发商来说,在有限的建筑面积内,可以卖的商品住宅少了,“只租不售”导致部分资金回笼较慢,意味着资金压力变大。而如果开发商将自持部分的成本转移到可售住宅,则会带来商品住宅售价的水涨船高,又可能影响到最终的销售。

那为什么还要不惜成本拿地?首先对于开发商来说,“土地”是一个根本性的东西,很多房企都有拿地指标的“硬任务”,可以理解为“有地才能有一切”。尤其在去年以来市场火爆的冲击下,项目去化速度普遍创新高,房企增加项目储备的需求越发强烈,地价的连番上升,更加剧了这种紧张。除了不惜代价地抢地,去年铺天盖地的房企“收并购潮”也是表现之一。到了如今的“竞自持”阶段,竞争显得越发“白热化”了。

北京市住建委和规土委联合发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》:明确企业自持商品住房应全部用于对外租赁,不得销售;企业持有年限与土地出让年限一致,对外出租单次租期不得超过10年。并强调对自持商品住房“以租代售”或通过其他方式变相销售的违规行为会严惩。北京这个细则可以说堵死了自持住房变相销售的所有路子。

石家庄会怎样规定,有房有家会继续关注

听孔宁

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