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楼市“冻房”时代来临,近40城已经发布“限售令”

张君花-省会房产报道 2017-09-06 10:06:05

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来源:樱桃小房子,澎湃新闻、扬子晚报、中国地产

本文主要内容:

1、北上深新一轮调控可能出台?

2、近40城已经发布“限售令”

3、专家细说 “限售”套路和影响

4、关于限售,请理智对待

北上深新一轮调控可能出台?

近些日子,论坛、微博都在传北京即将限售,即居民家庭购买的住房,须取得不动产证满几年(一般2-5年)后才可出售。

另一个是深圳,将跟随北上广政策,进一步出台抑制房价的调控政策,要求有关部门尽快制定细则。据说深圳本来早要出的,但是被换书记市长耽搁了,现在领导们到位了几个月,慢慢熟悉深圳,是时候出台了。

地产媒体人张君花对这一传闻评论说,北京,乃至上海、深圳楼市会限售吗?也许会吧,因为政策有的时候是基于市场逻辑,有时侯纯粹就是为了释放一种信号,表明一种态度——比如表明调控的决心。后者其实也很重要。态度,至少会影响预期。假如一线城市全部实施限售,市场影响到底会怎样?加“杠杆”炒房会受到抑制吗?就像之前传言的,一个人同时圈几套房,只付个首付,然后还上一年半年贷款就转手卖房吃差价?这好象是个伪命题吧?!今年这种银根紧缩的情形,再加上去年楼市调控时实施的限贷政策,楼市“杠杆”已经去得很彻底了呀!二套房贷首付六成,三套房停贷,这种情形下,限售即使如期而至,其实也没什么杠杆留给它去解决了,因为炒房已没有生存的土壤。

还有一个不确定的,是否包括存量房,即过去这几年买的房子,是否包括在里面,如果也包括,那对投资客的打击才是稳准狠,如果不包括,那就只是阻拦新的投资客进入市场。

2

近40城已经发布“限售令”

自今年3月,从北京开启的“限售”之风,已经刮过40个城市,最长的期限为10年。

北京

企业购买的商品住房,需满3年及以上方可再次上市交易,楼市“限售”首次出现。

厦门

新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易

成都

高端人才所购住房5年内不得上市转让

福州

新取得不动产权证未满2年的,不得上市交易,不得办理转让公证手续

青岛

房屋取得不动产证后满2年方可上市交易

广州

新购买住房须取得不动产证满2年后方可转让

截至目前,38个“限售”城市包括:海南省的三亚、琼海和海口; 福建省的厦门、福州、长乐、福清、闽侯;河北省的徐水、、白沟、高碑店、承德、保定、张家口;广东省的广州、珠海、惠州、东莞;江苏省的扬州、常州、南京、无锡、启东;河南省的郑州和开封;浙江省的杭州和嘉兴;广西省的北海、南宁;山东省的青岛和济南;以及四川省的成都;以及四川省的成都、陕西省的西安、安徽省的芜湖、湖北省的武汉、辽宁省的沈阳和北京。

房地产业内人士张宏伟认为,楼市“限售”的时间长度的界定与楼市调控政策执行的时间、市场周期的时间、银行个人按揭资产风险的压力、投资渠道等等诸多因素密切相关,“限售”时间并非任意制定。

3

专家细说 “限售”套路和影响

尽管这38座城市的调控政策里均包含了“限售”,不过在专业人士看来,“套路”却各不相同。从“限售令”的严厉程度上区分,总共可以划分成五个等级。

套路1 新购、已购均限售

城市代表:扬州、青岛

解读:出台的扬州“限售令”规定本地户籍只允许1套房不受限制,外地户籍则无论有几套房,一律2年内不给卖。张辉指出,卖旧买新、改善换房等需求被打压,将使得原先的炒房客遭“关门打狗”,新的炒房客也不敢入市买房了。新房、二手房全面受到打压,也会波及正常的改善换房、变卖房产应急等需求,恐怕也是无奈之举。

套路2 只限售新购房,不限已购房

城市代表:常州、厦门、福州、广州、珠海、惠州、东莞

解读:虽然已购住房不受限售令影响,但是只有自住购房者接盘,炒房客不再买新,也不敢接盘二手房,市场上只有等少数二手房容易出手。因此可以判断,这些地区的新房受到严厉打压,二手房受部分打压。

套路3 企业购房被限售

城市代表:杭州、广州、珠海

解读:这个容易理解,此举将堵住以企业名义炒房炒房的漏洞,进一步规范市场行为,彻底挤掉楼市“泡沫”成分。

套路4 个人及企业购房全部限售

城市代表:广州、珠海

解读:此举主要针对的是近期楼市较为活跃的地区,无论是企业炒房,还是个人炒房房产,全部遭遇打压,可以说这是最为严厉的一类。

套路5 高端人才新购房限售

城市代表:成都

解读:成都规定“对重大招商引资项目和机关、企事业单位引进的各类高端人才等人员所购住房5年内不得上市转让”。由于这部分高端人才属于极少数人群,因此对楼市整体基本没有影响。

我们再来细细分析“限售令”背后的影响

对自住需求者

住房回归居住属性。十年限售政策固然严厉,可也是鼓励了真正的自住需求,促使住房回归居住属性。但不可忽视的是,我国居民住房升级存在一定的周期,预计10年限售期将会对未来居民采用“卖一买一”的住房升级模式形成一定影响。

对投资投机者

投资资金的进入将受到抑制。缺乏流动性、投资周期拉长并不符合基本的投资投机逻辑,投资资金进入的动力将受到明显消解。因此,对于投机需求而言,流动性长期禁锢无法快速周转,未来不确定性增加,势必将挤出投机需求。

对其他城市

能够形成预期。限售周期上却可以看出当地政府在去杠杆问题上决心的坚定、态度的坚决,未来也有可能有其它类似“品相”的地块出让参照这一规则。同时,此项也可能对其他城市起到示范效应。

4

关于限售,请理智对待

限售的意义到底在哪里?降低房屋的流动性,减少一次交易,就少一次加价机会,客观上减轻了对接盘侠的伤害?这个可以有。但仅仅限售两年,作用有多大?在我看来,一线城市的楼市是最适合价值投资的,毕竟,那不仅仅是个住处,那可是全世界有钱人来这里掘金的入场券。如果仅仅限售两年,并不能改变这个支持一线城市房价持续上扬的事实。除非,一线城市的市场逻辑变了,比如有足够足够多的租赁房——相对于每年新增的人口水涨船高,比如严格的购买门槛等,所谓组合拳,也许对房价暴涨会起到釜底抽薪的作用。但在其中,限售的作用,完全可以忽略不计。所以,一线城市限售,表明一种态度比追求实际效果可能更重要。

所以,投资一定要懂得敬畏市场,别跟疯子一样,想以小博大,只有看准时机才行。

以上言论仅代表个人观点,与本节目立场无关

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