石门楼市
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金九银十，石家庄楼市最热闹的区域非鹿泉区莫属。
多个楼盘推出大力度优惠，价格战全面打响。
其中鹿泉高新-上庄板块和寺家庄板块，成为了开发商“抢跑”的热点板块。
目标很简单：活下去。
[壹]
9月22日，鹿泉高新区某楼盘再次先发制人。开盘推出384套房源，均价和上半年接近约10700元/㎡，开盘当日去化222套，去化率近6成。
9月24日，西山林语洋房、叠拼和联排产品共250余套入市，其中洋房11000元/㎡起，叠拼和联排均价分别为14000元/㎡和16000元/㎡，开盘当日去化约7成。
9月30日，战火蔓延到寺家庄板块。某楼盘推出新房源，小高层均价从去年12600元/平下探到10000元/㎡，洋房均价从14500元/㎡下探到12000元/㎡，截至本周出货140余套。
寺家庄板块其他项目迅速跟进。十一期间，某楼盘推出抵账房10800元/㎡，比正常房源降低了2200元。另一项目推出特价房10300元/㎡。
鹿泉城区也不平静。某中字头楼盘均价12500元/㎡，但以二手房名义11000元/㎡销售，而且赠送车位。
……
鹿泉区这波降价潮以刚需项目为主，大多具备以下特点：不限购不捆绑，不认房只认贷，首套房首付两成，首付20万元左右。
这些要素累积在一起，特别是首付的回落，对刚需产生了较强的吸引力。
当然还有价格保持坚挺的楼盘，但去化速度和去化量冰火两重天。
前有降价跑量楼盘的冲击，后有购房者预期的降低，他们能挺多久呢？
挺到最后可能是，价格降下来了，客户却不见了。
周末消息，位于南二环西延的某楼盘也杀入战局，推出高层和洋房共100套特价房，其中高层和洋房首付3成的均价分别为13000元/㎡和15000元/㎡，此前均价达到15000元/㎡和20000元/㎡。
猛哥去年说过，本地中小房企不要对赌调控周期，抓紧跑量以确保现金流安全，可惜多数房企过于乐观，或后知后觉。
[贰]
为什么鹿泉楼盘率先降价？
这个区域房价见底了吗？
猛哥去年就指出，新三区特别是鹿泉区降价的风险系数较高。主要原因是近两年鹿泉区住宅供地远高于其他区域，形成的潜在供应量。
2017年，鹿泉区住宅用地成交70.65万平米，占总量的27%；可形成供应的建筑面积137.17万平米，占比为25%。也就是说，这一年石家庄的供地，近1/4的新增供应在鹿泉区。
其中，上庄板块可形成的建筑面积47.75万平米，鹿泉城区41.07万平米，寺家庄板块26.01万平米。
土地供应量的放大，和入市的新盘数量成正比。
2017年石家庄共有102个新盘入市，鹿泉以23个高居榜首；2018年上半年，鹿泉再次夺魁，占据了石家庄38个入市新盘中的7个。
再有一个原因就是区域配套的滞后。新三区大多项目距离市区较远，中间形成的断裂带较长，配套发展需要较长的周期。特别是一些“孤岛型”的中小楼盘，自身配套能力差，价格虽然涨上来了但缺乏支撑，在市场调整阶段往往会领跌。
价格最终会回归价值。部分热点项目在降价之后，实现了快速去化。这表明调整后的价格得到了市场的认可，有着较强的支撑力。
这一波降价潮，将对板块内的其他项目形成示范效应，以及向下的牵引力，促使区域价格回归。
猛哥认为，鹿泉板块刚需项目的价格底大概在10000元/㎡，未来再出现大幅下探的可能性很小。
为什么呢？部分降价后的楼盘价格不但明显低于附近项目，甚至低于二手房小区。在新房的房龄更新、品质更高的前提下，你觉得性价比如何呢？
[叁]
鹿泉楼盘降价是个别区域现象，还是石家庄楼市的张多米诺骨牌呢？
事实上，从新三区到主城区的多个板块，新一轮的价格调整已经展开。新三区的不少楼盘，经过去年板块轮动上涨后都达到了价格顶，有着较强的调整动力。
外有购房者特别是投资客预期的改变，内有新盘低价入市的冲击，近一年来这些楼盘出货艰难，现金流不断趋紧，不得不选择降价跑量。
藁城城区的某品牌项目，9月下旬开盘均价9500元/㎡，较前次开盘价格下降约12%，但实现了迅速出货。
东三环板块上演了开盘“暗战”。东三环内外，融创臻园壹号、保利堂悦两个项目接踵开盘，价格均低于预期。
10月12日融创臻园壹号率先开盘，精装三室前期意向均价为13000元/㎡，开盘价下调到12500元/㎡。
10月14日保利堂悦开盘也加大了优惠力度，小高层均价由11600元/平下调到11100元/㎡，其中毛坯三室下探到10700元/㎡；洋房均价由12500元/㎡下调到12200元/㎡。
两个品牌房企项目的入市价格均凸显出性价比。相临的恒大绿洲二手房成交价稳定在13000-14000元/㎡，出现了一二手房价格倒挂现象。
预计这个新晋热点板块，将进入持续博弈阶段。待万科新都会入市后，这个板块将出现“三国杀”。
据猛哥了解，近期栾城城区板块也将有大盘低开上市，预计将把单价再拉低到9000元/㎡区间，而板块内其他项目大都过万。这个砸盘动作，将对板块内高价楼盘的销售造成巨大压力，加速板块价格回调。
主城区实际上也加入了战团，东北板块楼盘价格出现了明显松动。
保利茉莉公馆加速清盘，推出精装三室特价房15000元/㎡起，预计年底实现清盘。
位于东北二环的某项目，推出特价房均价14700元/㎡，创下了二环旁楼盘一年来的价格新低。
其他打折促销的项目将发到知识星球猛聊交流圈，有想进圈的朋友可以私信猛哥。
[肆]
很多死多及专家认为，石家庄房价下半年将回暖，至少将稳定下来，却遭到了现实的一万点暴击。包括那个利用四天时间“深度”研判石家庄的米宅，也被啪啪打脸了吧？
在前段的好友私享汇上，猛哥分析四季度石家庄楼市将迎来C浪调整。
当然，把股市的波浪理论套用在楼市只是类似形态，C浪的调整幅度将小于A浪。预计大盘的回调幅度约5-10%，个盘调整幅度参考项目价格、现金流、库存和出货目标。
很多粉丝难免会问，为啥前期企稳的石家庄楼市又出现一波调整呢？
一是市场预期发生变化。在政策强力调控下，楼市预期已然改变。购房者观望情绪越来越重，越来越多的开发商也看空后市。
二是供需关系发生变化。9月份以来石家庄市场新盘加速取证，上市迅速放大，但缺乏增量客户支撑，特别是改善型客户不足，短期呈现供过于求。
三是资金面发生变化。四季度上市房企进入业绩冲刺阶段，本地房企也面临工程结款、贷款付息等资金需求，以价换量的冲动强烈。要想活下去，确保现金流是重点。
那什么时候该出手？什么样的房子能买呢？
猛哥认为，新盘低开入市的、价格调整到位的、安全边际较高的房子，自住需求就可以出手。
很多粉丝会说，你说的都是废话，具体怎么来判断呢？
别急，猛哥会给你答案。
首先，看一二手房价格是否明显倒挂。如果新盘低开或在售楼盘降价后，价格低于周边二手房的可以选择出手，价差越大安全边际越高。
其次，与同区域其他楼盘价格做对比。在同区域，定位和规模相近的楼盘中，选择品牌实力更强，工程进度更快，价格更低的楼盘。特别是降低预期的新盘入市，价格明显低于周边项目的。PS：目前阶段大品牌未必更贵哦。
再次，与楼盘的历史价格做对比。如果某在售楼盘在上涨周期高价入市的，或在过去一年时间维持高位出货艰难的，不必急于入手。
最后，要规避负面较多、高负债小房企的房子。在这一轮调整中，有的房企可能遭遇资金链危机。
目前来判断，C浪调整将延续到2019年2月，然后将进入横盘阶段，横盘周期的长短看政策变化。如果调控政策特别是信贷方面没有明显松动，横盘可能将贯穿全年。
对了，既然有降价，就不排除“房闹”的出现。可能性较大的区域，或在楼盘展开“肉搏战”的鹿泉。
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石门楼市2018-10-18 17:45:18
