[摘要] 刚刚结束的2014博鳌房地产论坛现场，爆发了对于行业“下行”与否的激烈辩论。
2014博鳌（楼盘）房地产论坛·特写
刚刚结束的2014博鳌房地产论坛现场，爆发了对于行业“下行”与否的激烈辩论。
“下行通道容易理解为迷路往下走，其实不是这样的，”著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康接受观点地产新媒体采访时表示，应该先看到现在房地产市场是有调整，最实质性的特点还是应该理解为市场分化。
在他看来，虽然调整有一定力度，这一调整改变了单边式一路往上走的特征，但并不意味着市场就会转调头，向下一路往下走。
市场在分化
“现在，市场还是有升有降在分化。”贾康更赞同这个观点，如果认为前些年那种单边是一路往上走，那是黄金时代的话，那现在是不是转为一个白银时代？
贾康进一步分析称，下行通道就表示以后市场机遇越来越小，行业越来越不景气，或者说发展空间越来越窄。“在概念判断上下降通道容易引起误导，白银时代不是一个下行通道的概念。”
因此，尽管面对种种难题，但在行业大势上，贾康依然认为应该有基本的信心。
在贾康看来，现在中国的城镇化真实水平不到40%，那么，还有一路走到70%左右的高位才会转入一个城镇化发展的低平阶段。
他认为，中国的城镇化还得走二三十年，在这个过程中间，整个房地产的业界的表现，跟整个城镇化水平是同步的，“房地产不会急急忙忙现在就调头向下，或按下行通道往下走”。
而在下半年将全面推行的户籍制度改革，无疑将对中国城镇化有重大意义。
贾康认为，该制度更与房地产市场有一定联系。“未来几十年，要有差不多四亿人从农村转到城市长期居住，这些人都要解决住有所居的问题，房地产市场的后劲是非常明显的。”
“实际上我的核心观点就是强调市场分化，市场分化要更多的观察市场上不同的走向，”他指出，市场竞争中间优胜劣汰的不同情况是最值得注意的，观察不同情况下的风险把控，才是真问题。
“下行通道后面隐含一个基本判断，那就是长期的大拐点出现了，”但贾康坦言，还不能认为房地产出现了长期拐点。
按照国际经验来说，一般，在城镇化发展到相对高的水平，出现这种拐点的可能性就大大上升了。
因此，对于房地产市场大拐点的出现，贾康警示道，要接近70%的城镇化率，那时候要特别警惕了；“现在如果真的出现这种拐点，那就是整个经济会一塌糊涂，不可收拾”。
限购退出之后
在哈尔滨（楼盘）市宣布从8月16日开始全面取消“限购”后，截止目前，47个限购城市中仅剩北京（楼盘）、上海（楼盘）、广州（楼盘）、深圳（楼盘）等11个城市尚未调整限购政策。
对此贾康认为，中央允许各个地方根据情况使限购政策淡出；“可以理解为中央政府已经默认限购政策是可以慢慢取消”。
“有些地方是直接宣布，有些地方是不宣布但是已经做起来了，松动淡出，这是合乎逻辑的。”在贾康看来，当年不得已才用限购政策，“这是权宜之计，说得更直率一点是无可奈何”。
在二三线城市纷纷松绑限购之时，便有观点认为，四个一线城市必将随着松绑大潮逐渐放开限购。
不过，贾康认为，北上广深需要另当别论；“一线城市跟二线城市不一样，跟三四线城市更不一样，在可以预见的是，尽管现在很多的三四线城市，包括一些二线城市宣布取消限购，但一线城市很长一段时间里不会这么做。”
对比近期各个中小城市取消限购政策的举动，回归今年以来中央政府种种举措，就有不少人士认为，对于房地产行业，新一届政府好像是一个放任自流的状态，没有明显的政策措施。
“这不叫放任自流，”贾康认为，为了让市场充分起作用，这一届政府正在积极推进保障房建设。
而论坛期间，一向“敢言”的任志强将火力直接对准以棚改为代表的保障房建设；“棚改到底是增加需求，还是减少需求？我们没搞懂。”
对于任志强的质疑，贾康则认为，尽管保障房在前期是做得比较扭曲，现在却做得越来越做得像样了。
“这是一个大的战略思维，实际上就是把底托好以后，让市场充分起作用的配套。”贾康进一步强调。
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