[摘要] 省政府办公厅近日印发《健全住房保障和供应体系专项改革方案》，提出公租房、廉租房制度并轨，建立共有产权住房制度，试点公租房“租改售”等。其中，作为共有产权住房的一种形式，公共租赁住房“租改售”将在宜宾等5个城市试点。
省政府办公厅近日印发《健全住房保障和供应体系专项改革方案》，提出公租房、廉租房制度并轨，建立共有产权住房制度，试点公租房“租改售”等。其中，作为共有产权住房的一种形式，公共租赁住房“租改售”将在宜宾等5个城市试点。
建设标准90平方米以内住满5年后可上市交易
据悉，共有产权住房由政府开发建设，向中低收入居民出售部分产权，后者产权份额原则上占50%-70%。目前我省在成都、德阳、宜宾、乐山、遂宁开展共有产权制度试点。根据《方案》，2015年底前，我省将制定共有产权住房管理办法，2016年起各地将着手建立共有产权住房制度。
共有产权住房建设标准将严格控制在90平方米以内；住房需自住满5年后方可上市交易，交易产生增值由保障对象和政府按产权比例分配；同等条件下政府可优先回购，再将部分产权出售给其他保障对象。
宜宾试点公租房“租改售”可购买40%-60%产权
作为共有产权住房的一种形式，公共租赁住房“租改售”将在宜宾等上述5城市试点。《方案》提出，公租房纳入共有产权住房制度管理。保障对象可购买公共租赁住房40%-60%的产权，按共有产权住房的相关规定确定产权比例和相关权益。
此外，住房公积金将实施“提低控高”缴存制度：提高中低收入职工缴存比例，严格按工资的5%-12%计提；控制高收入管理者的缴存基数和比例，严格按不超过当地职工平均工资3倍的12%计提。
据《四川日报》方案解读施行时间12月底前完成并轨
针对本次改革重点，《方案》提出，公共租赁住房和廉租住房制度并轨，建立统一的公共租赁住房制度。针对现行公共租赁住房、廉租住房制度下保障对象分别确定、项目分项建设、资金分类管理使用、分配审核分别实施造成的制度割裂、资源浪费、管理难度增加等问题，要加强制度创新，加快推进公共租赁住房和廉租住房并轨运行，建立统一的公共租赁住房制度。针对该项工作，将在2014年完成，将廉租住房建设计划并入公共租赁住房建设计划，实现建设并轨，确定10万套公共租赁住房建设计划。
并轨后的公共租赁住房制度，覆盖原两种制度分别保障的城镇收入、低收入家庭和中低收入家庭、新就业职工、外来务工人员等。项目统一建设，资金统筹管理使用，租金标准统一分档设置，准入条件、申请受理渠道、审核准入程序统一制定实施。将原廉租住房租赁补贴制度并入公共租赁住房租赁补贴制度，形成统一的住房货币保障制度，提高保障对象租赁市场房源的支付能力。
2014年7月底前，将出台《四川省公共租赁住房和廉租住房并轨实施意见》，2014年12月底前各市（州）、县（市、区）完成“两房”分配和管理并轨工作，建立统一的公共租赁住房制度。
产权分配转让价款按比例分配
针对经济适用住房制度存在的不公平性和存在寻租空间等弊端，探索建立由保障对象和政府共享产权的共有产权住房制度，逐步取消经济适用住房制度。共有产权住房由政府开发建设，限定面积等建设标准，向中低收入居民出售部分产权。共有产权住房的全产权价格综合考虑房屋建造成本、土地出让价格、税费等因素确定，保障对象的产权份额根据其出资占共有产权住房全产权价格的比例对应确定，其余产权份额归政府所有。严格控制共有产权住房建设标准（90平方米以内）和上市交易条件（自住满5年），共有产权住房上市交易产生的增值由保障对象和政府按产权比例分配，同等条件下政府可以优先回购，再将部分产权出售给其他保障对象。杜绝寻租和变相福利分房行为。
保障对象向农民工定向供应公租房
此外，我省将完善公共租赁住房退出机制（保障对象经济条件明显改善时通过购买退出租赁保障），形成公共租赁住房投资回收再投入的可持续发展机制，试点推进公共租赁住房“租改售”。公共租赁住房向自愿购买的保障对象出售40—60%的产权，出售后政府与保障对象形成共有产权，按共有产权住房的相关规定确定产权比例和相关权益。
《方案》还提到，将向农民工定向供应公共租赁住房的工作制度化，每年将竣工公共租赁住房的一定比例（2014年确定为30%）定向供应农民工，形成长效机制。对在城镇稳定就业并居住一定年限的农民工，消除户籍差别，按城镇本地户籍居民同等准入条件、同等审核流程、同等保障标准申请享受公共租赁住房保障，逐步实现农民工住房保障常态化。
缴存制度公积金施行“提低控高”
在公积金方面，针对部分单位为高收入管理者违规高额缴存、对中低收入职工不缴存或少缴存所造成的明显不公，《方案》提出实施“提低控高”缴存制度。四川省将提高中低收入职工缴存比例，严格按工资的5%-12%计提；控制高收入管理者的缴存基数和比例，严格按不超过当地职工平均工资3倍的12%计提。同时，还将调整住房公积金只能用于购建住房的使用规定，扩大使用范围。
房地产市场的发展前景备受关注。《方案》提出将引导房地产市场健康发展，坚持市场化原则。严格执行普通商品住房占商品住房供应70%以上的制度要求，通过土地、规划、金融、税费等政策措施引导市场增加普通商品住房供应，重点支持群众首套住房需求。严格控制大户型高档商品住房和投资投机性需求，严禁别墅供地。鼓励发展二手房和住房租赁市场，规范交易行为。今年还将改造40万户棚户区。政策答疑
问：廉租房和公租房制度如何并轨？
答：廉租住房并入公共租赁住房，合并后统称公共租赁住房。廉租住房建设计划将（含购改租等筹集方式）统一并入公共租赁住房年度建设计划，此前已列入廉租住房建设计划的项目继续建设，建成后全部纳入公共租赁住房进行管理。
问：并轨运行后政策优惠力度和住房保障投资力度会不会减弱？
答：并轨后，对公共租赁住房建设的政策支持力度不会减弱。并轨后，在不减少建设用地供应总量的前提下，地方可以根据需要，在现行政策框架内选用适当的土地供应方式。并轨前的廉租住房和公共租赁住房财税优惠政策仍将保留。并轨后，住房保障投资力度不会减弱，地方政府投资和中央投资补助资金也不会减少。
问：并轨后公共租赁住房租金如何确定？
答：政府投资建设并运营管理的公共租赁住房，可以根据承租人的支付能力实行租金减免。对于社会投资建设并运营管理的公共租赁住房，可按照适当低于市场租金的标准收取租金。同时，地方政府或用工单位可按规定对符合条件的低收入保障对象予以适当补贴。
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