[摘要] 2014年年初，受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，杭州、常州等城市个别楼盘降价逆袭。楼市“限贷”对于市场影响之快似乎有点出乎意料。即使大多数开发企业不缺资金的情况下，大家也普遍对未来市场预期感觉到不确定性。从这个意义上来看，楼市“限贷”比“限购”更具杀伤力，楼市“限贷”成为楼市调控最有效的调控手段。
2014年年初，受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，杭州、常州等城市个别楼盘降价逆袭。楼市“限贷”对于市场影响之快似乎有点出乎意料。即使大多数开发企业不缺资金的情况下，大家也普遍对未来市场预期感觉到不确定性。从这个意义上来看，楼市“限贷”比“限购”更具杀伤力，楼市“限贷”成为楼市调控最有效的调控手段。
当前，各大银行收窄首套房贷优惠，上浮房贷利率，甚至出现个别银行停贷，阶段性控制楼市投资风险，会带来诸多影响：
一、部分银行暂停房贷，或者把房贷的贷款周期拉长，由原来1个月就可以审批下来，拉长到现在2-3个月，甚至需要排队等待贷款下来，贷款周期拉长影响了一部分市场成交量正常交易；
二、由于“钱荒”市场背景下银行适当收缩市场流动性，一部分风险项目有可能获得不了开发贷、个人按揭贷款，由于额度的限制、风险的控制的因素，导致一部分问题项目或一个城市供大于求的问题区域首先暴露市场问题。
三、各大银行收窄首套房贷优惠，从理论上讲，收窄首套房贷优惠、利率上浮上涨导致购房需求下降，如果利率上浮时间超过6个月，房价会面临下跌的风险。
当前银行出现“钱荒”，也就是开发商的开发贷款或购房者的按揭贷款有可能难贷出来，这个时候银行的利率会上升，购房者为了争夺贷款额度1-2个月短期内房价会因此上涨。购房者在这个阶段不但享受不到政策层面对于首套自住购房的贷款优惠，有可能还会因此增加购房成本和生活负担。如果“钱荒”持续超过6个月以上，由于地产夹层融资政策收紧、银行的利率偏高，部分城市二套首付比例的提高，导致购房成本增加以及需求下降，开发商在销售回款上会面临比较大的压力，再加上开发贷款比较难获得，理论上开发商这个时候会面临比较大的去化压力，此时，只有适度让利才可以激活销售。
总的来看，一定程度上讲，在当前银行收缩市场流动性的市场背景下，楼市“限贷”比“限购”更具杀伤力。即使大多数开发企业不缺资金的情况下，大家也普遍对未来市场预期感觉到不确定性。从这个意义上来看，楼市“限贷”比“限购”更具杀伤力，楼市“限贷”成为楼市调控最有效的调控手段
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日前，中、农、工、建、交五大行和招商、民生等股份制银行均发布公告称，房地产贷款政策没有调整。但是，杭州、苏州等地陆续传来部分楼盘大幅降价的消息仍然在发酵，业内专家表示，在房地产市场不稳定的情况下，银行收紧房贷政策的可能性很大。
本报记者采访的业内专家普遍认为，银行收紧房地产融资，将大大推动房地产信托业务的增长。同时，产品率提高，房地产信托融资成本也将增加。
近年来，房地产信托一直是信托业收入和利润的主要贡献者，虽然信托业一直尝试逐步摆脱过度依赖类银行贷款的现状，但短期内房地产信托仍将是信托的重点业务之一。
房贷行情：
银行“紧”致信托“松”
兴业银行2月24日发布公告，明确表示暂缓办理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务。这被认为是银行收紧房地产融资的一个信号。
国家发改委国土开发与地区经济研究所所长肖金成对《证券日报》记者表示，这可能将促使房地产企业的融资需求转向信托。目前信托公司所发行的信托产品中大部分资金都流向了房地产，因为只有房地产能承诺较高的率。
中国人民大学信托与基金研究所执行所长邢成在接受记者采访时也表示，部分商业银行减少或者控制房地产贷款规模，某种意义而言对信托公司是一个利好消息，会大大推动房地产信托业务的进一步增长。
作为类贷款业务的主力军，信托公司所发行的房地产信托一直是银行房地产开发贷的良好替代品。
据统计，由于银行对开发贷的总额及批贷条件较为严格，目前大银行的开发贷占比一般在8%左右，部分中小商业银行该项业务的占比大概达10%或比10%多一点，占比不高。而与此相对的是，中国信托业协会实时数据显示，截止到2013年年末，房地产信托资产余额为1.03万亿元，占信托总资产余额比重为10.03%。从集合资金房地产信托各月发行的情况来看，每年的第二季度和第四季度为房地产信托发行的高峰期。其中，去年11月募集资金规模，为438亿元；7月份发行的产品数量，为119 个。数据还显示，房地产信托2013年全年新增规模6848亿元，占全年新增信托规模的11.4%。
信托态度：
从容面对房地产业务
据不完全统计，从2014年1月份成立的集合产品投资领域分布来看，房地产信托产品增幅仍然较为强劲，1月份共成立该类产品83款，融资规模达175.67亿元，尽管较上月有较大回落，但在2014年1月集合产品融资规模集体下滑的情况下，占比仍超过工商企业和基础产业领域，高达35.59%，高居榜首。
邢成分析，随着银行收紧房地产融资，房地产信托投融资需求将会进一步增长。房地产融资模式的选择中，房地产信托融资模式的地位和影响力会明显提升。
他还认为，信托公司开展房地产信托业务的谈判成本会大大降低，信托资金卖方市场格局逐渐凸显，信托公司开展相关业务会更加主动和从容。同时，市场机会大幅度增长，优质房地产项目和一线房地产开发商将更多现身在房地产信托融资的行列中，从而使得信托公司开展此类业务的市场风险有所下降。
更为重要的是，基于供求关系变化的判断，在信托资金需求骤然增加的条件下，信托融资成本必然会“水涨船高”。
实际上，这在目前的产品率中已有体现。数据显示，在2014年1月成立的产品中，的也是房地产信托，平均超过9.5%，远高于本月产品的平均预期。据中国经济网-《证券日报》
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