[摘要] 北京新盘的郊区化已势不可挡。据亚豪机构统计，3月北京商品住宅成交环线比例中，4环-5环占了11.2%，5环-6环占了61%，而6环以外占了18%；楼市80%的成交集中在5环-6环外，这一数字同比增长了10%；无论是4月入市新盘还是全力去库存的老盘，5.5环及其周边已经成为最激烈的楼市战场。
北京新盘的郊区化已势不可挡。据亚豪机构统计，3月北京商品住宅成交环线比例中，4环-5环占了11.2%，5环-6环占了61%，而6环以外占了18%；楼市80%的成交集中在5环-6环外，这一数字同比增长了10%；无论是4月入市新盘还是全力去库存的老盘，5.5环及其周边已经成为最激烈的楼市战场。
五环外楼盘争夺刚需
数据显示，2009年以来，北京新增土地出让的90%集中在五环外。而从2011年以来，随着大兴新城、昌平新城等区域土地集中出让，开发热潮又开始向六环外拓。
据亚豪机构副总经理任启鑫介绍，目前五环内仅有30余个在售一手楼盘，且多为尾盘，房源稀少；除了钓鱼台七号院、贡院9号等城市核心区的售价为10万/平米左右的豪宅外，多个楼盘是以商住楼为主。“事实上从2009年开始，北京楼市的成交主力就已转移到了五环外。”
在3月北京楼市迎来的今年波小回暖中，成交的7216套商品住宅有61%集中于五环和六环之间，而在2011年同期，这一数字仅有48.6%。同时，4月推售的20余个新盘中，金茂府(楼盘资料业主论坛)成为的四环内新增房源。在城区土地稀缺，新盘豪宅化明显的背景下，五环和六环之间的“5.5环”成为刚需购房者的地，也成为楼市的激战区域。
“3月北京楼市的小阳春主要源于五环外一批中低端楼盘的降价。”中原地产华北区董事总经理李文杰告诉记者，“以价换量”是目前住宅成交回暖的原因，而市场比重的份额集中于五环外。
“现在商品住宅市场上以刚性需求为主。”北京房地产业协会秘书长陈志表示，从目前这一波楼市的成交量看，是以针对刚需的中低端楼盘为主，这些项目集中在五环至六环之间，价格“稳中有降”，正因如此，据统计一季度普通住宅的平均成交价格下降了20%左右。
区域价格战渐趋白热化
业内人士指出，从2011年11月北京楼市进入实质下降通道以来，出现明显降幅的楼盘80%集中在五环以外的近郊区域，并以通州、大兴最为明显。项目扎堆、库存大、产品同质化、竞争压力大成为“5.5环楼市”的主要特点。
就在3月的楼市回暖势头良好时，一些开发商推售位置更佳的新房源时，小幅提高了售价，但销售很快陷入尴尬境地。“提价第二天温总理就发表了对楼市调控不放松的观点，使得前期积累的客户很多都又陷入观望。”大兴一项目的营销总监表示，目前仅以每周举办活动，推出少量优惠房源的形式促销。
“如果涨价后再次降价，对品牌伤害极大。”任启鑫表示，目前市场前景仍不确定，开发商涨价更应慎重。
记者了解到，5.5环除了密度较高的住宅外，还有一些针对首次改善型置业的低密度别墅，如位于南五环外亦庄的天鹅堡、北五环外的远洋傲北、东北五环外的万通天竺新新家园等城市别墅，这些项目虽然同类型的竞争产品少，但由于别墅是受限购令影响最深的产品，销售压力也十分巨大。
“公司要求两年内卖200套别墅，压力很大。”一位别墅开发商告诉记者，目前价格已经降到低点，蓄客还不理想，“总价400万元/套，仅相当于城区的一套房，但销售还是难有起色”。
李文杰表示，目前住宅项目的成交量回暖来自于降价，去库存化已成为各大房企的共识，预计4月北京房价仍将有下行。
5环战场扫描
通州 在售盘激战新盘又要抢滩
“起价每平米15700元，现房。”最近，位于八通线北苑站附近的天时名苑(楼盘资料业主论坛)推介150平米以上的大户型，强调现房、精装、更靠近城区等卖点。“扣除精装，也就相当于毛坯房14000多元/平米。”该楼盘售楼员这样表示。
在通州多位开发商看来，通州目前主流的价格就在14500元/平米。包括类似华业东方玫瑰(楼盘资料业主论坛)综合下来的8.7折，K2百合湾(楼盘资料业主论坛)的送面积，东亚逸品阁(楼盘资料业主论坛)的成本价卖楼，优惠仍然是通州市场的主基调。在这样的竞争态势下，包括富力金禧花园(楼盘资料业主论坛)、天时名苑在内的精装项目，在通州调低姿态就也是自然而然的了。
库存大、老项目后续推盘多，是通州面临的一大现实问题。记者从华业东方玫瑰项目了解到，在前期成交不错的行情鼓励下，本月底可能推出新的楼栋，近300套房源。价格方面仍坚持目前的优惠和平价推盘。
“通州下一步的价格战很可能愈演愈烈。”面对区域新盘的即将入市，通州也有开发商担忧未来的市场前景，因为新项目华远铭悦(楼盘资料)、合生滨江帝景都有可能在5月入市。位于土桥东的华远铭悦户型涵盖56-141平米的一居至三居，合生滨江帝景的户型则为90-150平米左右的两居、三居。它们和通州现有主流产品的户型整体相类似，且均主打精装，若再以较优惠的价格换取热销，必然会分流在售项目客源。
评说：通州市场近期成交不错，部分项目出现了价格上扬的势头。但随着5月新盘的入市，区域价格或还可能下调。但在政策“见底”的情况下，整体区域价格在目前的水平上筑底，再明显下降的可能性不大。 ——北京中原地产市场研究部
长阳板块位于西南五环与六环之间，属于标准的5.5环，是房山比较接近城区的片区，目前交通方面主要依靠地铁房山线。区域内项目比较集中，有中粮万科长阳半岛、北京城建徜徉集(楼盘资料业主论坛)、芭蕾雨悦都(楼盘资料业主论坛)、首开熙悦山(楼盘资料业主论坛)、绿地启航社(楼盘资料业主论坛)等，多数产品的目标客群为刚需人群。
根据亚豪机构数据统计显示，长阳区域仍然是房山楼市的支柱。一季度房山区成交超过百套的项目均位于长阳，分别是首开熙悦山成交147套、中粮万科长阳半岛成交134套、绿地启航社成交128套、芭蕾雨悦都成交106套。价格方面，中粮万科长阳半岛、芭蕾雨悦都仍维持在15000元-16000元/平米的均价水平，而首开熙悦山与绿地启航社已降至13000元-14000元/平米。
今年以来，长阳区域的房价出现了松动迹象。4月2日，北京城建徜徉集以12900元/平米的均价入市，再创了长阳区域内的价格新低，也给该区域在售项目树立了一个新的低价标杆。根据亚豪机构统计预测，今年区域内还将有纯新盘项目进入销售期，例如京投快线上林湾(楼盘资料)。
评说：长阳区域内的各类配套正逐渐完善，宜居度也不断提升。同时，由于是新兴发展区域，各楼盘的规划设计、户型产品均较符合现代人的居住要求，可选择空间较大。投身该区域的大型房企，旗下在售项目均较多，面临资金压力也较大，因此在区域整体降价的进程中，往往会先行一步。 ——亚豪机构副总经理任启鑫
大兴黄村 住宅激战 写字楼“捡漏儿”冲销冠
“项目4月7日开盘一周就卖了近6亿元。”位于大兴黄村绿地云中心相关负责人告诉记者，大兴区域内住宅楼盘扎堆，目前的竞争较为激烈，但写字楼项目稀少，绿地云中心目前已签约380多套，应能取代龙湖时代天街(楼盘资料业主论坛)成为大兴区域的4月销售。
记者综合亚豪机构和北京市住建委数据显示，4月1日-17日，大兴区域签约437套房源，成交均价为18239元/平米，排名的绿地云中心签约373套，收金5.46亿元，成交均价15968元/平米；而龙湖时代天街以72套排名第二，收金1.05亿元，成交均价12985元/平米。
数据显示，3月大兴累计成交913套房源，成交占比达20%，位于北京各区县之首；成交均价为16639元/平米；热销楼盘有六环外的龙湖时代天街，四环、五环之间的鸿坤理想城(楼盘资料业主论坛)。“4月大兴的成交量应比3月低。”大兴领海朗文世家(楼盘资料业主论坛)营销总监温立伟表示，近期黄村区域的房价整体上走势平稳，除了一些楼盘新推房源在开盘当天给出一定优惠外，周边项目如旭辉御府(楼盘资料业主论坛)、金地仰山(楼盘资料业主论坛)等都没有出现新的较大幅度的降价。
记者了解到，黄村区域的豪宅项目华润公元九里(楼盘资料业主论坛)二期将入市，户型为177平米，均价25000元/平米。
点评：大兴黄村各项目的售价基本都和去年底持平，朗文世家等楼盘新推房源由于位置较好还有了一定的提价，未来房价是否会有新一轮下跌还要看4月、5月的成交量是否能维持。 ——北京思源经纪副总经理任莉
昌平“西沙”同质化严重住宅竞争激烈
西三旗、沙河板块地处北五环与北六环之间，不仅地理位置距离城区略近，周边还有地铁8号线、昌平线及城铁13号线，目前在售项目包括保利罗兰香谷、领秀慧谷(楼盘资料业主论坛)、北一街8号、住总万科金域华府、首开国风美唐、SOCO公社(楼盘资料业主论坛)等项目。从成交效果来看，西三旗、沙河板块的高性价比受到了购房者的认同。今年以来，多个项目的销量均排名昌平区前十位，4月仅过去了18天，位于沙河的保利罗兰香谷就售出了121套住宅，销量居昌平各项目之首。
“西沙”板块的多个项目，产品设计上均为面向自住型的普通住宅产品，户型以两居、三居为主，契合当前主流客群需求，这也使得各项目间的竞争异常激烈。
记者在踩盘过程中发现，不少购房人沿着京藏高速路看盘，由于产品类似，不少项目正处于推盘期，购房人更关心价格。靠近西三旗、回龙观的首开国风美唐、住总万科金域华府，售价在21000元/平米左右，而靠近沙河的保利罗兰香谷则约为17000元/平米。资金雄厚的购房人更看重交通和配套，就买贵一点的楼盘，而资金紧张的刚需族对价格敏感，则以时间来换空间。
评说：西三旗、沙河板块云集了保利、住总、万科、首开等大型房企开发的项目。它们强大的品牌影响力更能够增加客户的认同感。由于大型房企在项目让利促销方面更加灵活和富有力度，因而能够吸引更多客户，更加具有销售竞争力。 ——亚豪机构市场总监郭毅
天宫院 激战即将打响
“天宫院就是去年兴起的六环系。”鸿坤集团副总裁常世芳介绍，在开发“黄村新城”成功后，大兴区政府将开发重点放在南六环外的天宫院区域。
2010年12月底，龙湖、保利、金融街在同一天分别拿下天宫院区域三地块，楼面价分别为每平米7519元、7824元和7908元；2011年7月中国水电集团拿下紧邻龙湖的地块，楼面价为7218元/平米。据业内测算，上述地块加上开发成本等各种税费后，售价在15000元/平米的情况下，房企利润也仅为5%左右。
“高买低卖”下，天宫院战况激烈。目前区域惟一在售楼盘为龙湖时代天街，2011年底该项目以11800元/平米起的低价入市，在持续热销4个月、收金8亿元后，龙湖从3月开始提价至13000元/平米。
预计今年入市的新盘有保利春天里、金融街融汇(楼盘资料)、联港幸福湾(楼盘资料业主论坛)以及和裕地产的一个项目。其中，保利春天里、联港幸福湾预计4月底至5月初开盘，保利主打84平米两居、95平米三居，报价11500元/起；主打低密住宅的联港幸福湾均价约12000元/平米。
而据媒体报道，天宫院土地市场也持续低迷，紧邻龙湖、保利项目的生物医药基地东配套4、5号地四度挂牌都无人问津，而金融街在2011年报中更为天宫院地块计提了2.08亿元的减值准备。
点评：从普通住宅刚需类产品来看，很多项目都是因为首期开盘时“以价换量”创下区域底价才获得热销，如果项目提价，周边竞争项目又降价入市，涨价项目会陷入两难困境；龙湖时代天街目前已进入涨价周期，一旦保利春天里低价入市，必然会对其销售造成较大冲击。 ——亚豪机构副总经理任启鑫
昌平新城 价格战一触即发
虽然昌平新城的总占地面积超过11平方公里，但真正意义上的昌平新城是在老城区东侧。目前，昌平新城有龙山华府(楼盘资料业主论坛)、融创长滩壹号、金科廊桥水岸、北京风景4个项目正在销售。其中，龙山华府是区域内开盘项目。据亚豪机构统计，自2010年10月开盘以来，该项目17个月的时间才售出了726套住宅，限购令出台后，连续9个月的月度销量均为个位，近期才略有好转，价格也降至12000元/平米左右。
融创和金科的项目均以低密的花园洋房为主，所以定价也高。融创长滩壹号去年10月开盘，开盘价19800元/平米，今年3月推出花园洋房的新楼座将价格降至17000元/平米左右后，成交量才有所回升；金科廊桥水岸目前价格为16100元/平米起。
北京风景即将推出的新楼座定价更低，起价为12000元/平米。此外，近期，区域内的路劲世界城也正在计划上市。
评说：昌平新城在购房需求本就有限的基础上，4个项目同期销售，新增供应超过千套商品房，竞争将趋于白热化，各项目只能采取价格战的方式赢得销量。目前区域存量已高达1851套，即使按照3月成交尚好的月度计算，存量也需消化16个月。 ——亚豪机构市场总监郭毅
■ 外拓6环新战场
当五环已逐渐被接受为“近郊”，并成为北京楼市的成交主力后，从2011年以来，随着大兴新城、昌平新城等区域土地集中出让，开发热潮又开始向六环外拓，由于品牌开发商扎堆、拿地成本较高，这些六环外楼市的竞争趋于白热化，“万元盘”频出，而随着新项目低价入市，销售压力也逼近临界值。
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