[摘要] 北京新盘的郊区化已势不可挡。据亚豪机构统计，3月北京商品住宅成交环线比例中，4环-5环占了11.2%，5环-6环占了61%，而6环以外占了18%；楼市80%的成交集中在5环-6环外，这一数字同比增长了10%；无论是4月入市新盘还是全力去库存的老盘，5.5环及其周边已经成为最激烈的楼市战场。
北京新盘的郊区化已势不可挡。据亚豪机构统计，3月北京商品住宅成交环线比例中，4环-5环占了11.2%，5环-6环占了61%，而6环以外占了18%；楼市80%的成交集中在5环-6环外，这一数字同比增长了10%；无论是4月入市新盘还是全力去库存的老盘，5.5环及其周边已经成为最激烈的楼市战场。
五环外楼盘争夺刚需
数据显示，2009年以来，北京新增土地出让的90%集中在五环外。而从2011年以来，随着大兴新城、昌平新城等区域土地集中出让，开发热潮又开始向六环外拓。
据亚豪机构副总经理任启鑫介绍，目前五环内仅有30余个在售一手楼盘，且多为尾盘，房源稀少；除了钓鱼台七号院、贡院9号等城市核心区的售价为10万/平米左右的豪宅外，多个楼盘是以商住楼为主。“事实上从2009年开始，北京楼市的成交主力就已转移到了五环外。”
在3月北京楼市迎来的今年波小回暖中，成交的7216套商品住宅有61%集中于五环和六环之间，而在2011年同期，这一数字仅有48.6%。同时，4月推售的20余个新盘中，金茂府(楼盘资料业主论坛)成为的四环内新增房源。在城区土地稀缺，新盘豪宅化明显的背景下，五环和六环之间的“5.5环”成为刚需购房者的地，也成为楼市的激战区域。
“3月北京楼市的小阳春主要源于五环外一批中低端楼盘的降价。”中原地产华北区董事总经理李文杰告诉记者，“以价换量”是目前住宅成交回暖的原因，而市场比重的份额集中于五环外。
“现在商品住宅市场上以刚性需求为主。”北京房地产业协会秘书长陈志表示，从目前这一波楼市的成交量看，是以针对刚需的中低端楼盘为主，这些项目集中在五环至六环之间，价格“稳中有降”，正因如此，据统计一季度普通住宅的平均成交价格下降了20%左右。
区域价格战渐趋白热化
业内人士指出，从2011年11月北京楼市进入实质下降通道以来，出现明显降幅的楼盘80%集中在五环以外的近郊区域，并以通州、大兴最为明显。项目扎堆、库存大、产品同质化、竞争压力大成为“5.5环楼市”的主要特点。
就在3月的楼市回暖势头良好时，一些开发商推售位置更佳的新房源时，小幅提高了售价，但销售很快陷入尴尬境地。“提价第二天温总理就发表了对楼市调控不放松的观点，使得前期积累的客户很多都又陷入观望。”大兴一项目的营销总监表示，目前仅以每周举办活动，推出少量优惠房源的形式促销。
“如果涨价后再次降价，对品牌伤害极大。”任启鑫表示，目前市场前景仍不确定，开发商涨价更应慎重。
记者了解到，5.5环除了密度较高的住宅外，还有一些针对首次改善型置业的低密度别墅，如位于南五环外亦庄的天鹅堡、北五环外的远洋傲北、东北五环外的万通天竺新新家园等城市别墅，这些项目虽然同类型的竞争产品少，但由于别墅是受限购令影响最深的产品，销售压力也十分巨大。
“公司要求两年内卖200套别墅，压力很大。”一位别墅开发商告诉记者，目前价格已经降到低点，蓄客还不理想，“总价400万元/套，仅相当于城区的一套房，但销售还是难有起色”。
李文杰表示，目前住宅项目的成交量回暖来自于降价，去库存化已成为各大房企的共识，预计4月北京房价仍将有下行。
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