[摘要] 2月20日，武汉盘龙城一楼盘正式推出“一成首付实现购房梦想活动”。购房者只用先缴纳总房款的1成，余下部分由开发商垫资，即可办理贷款、网上签约，购房者只须在正式交房前1个月之内，无息偿还2成首付。“一成首付”并非新招，早在两年前已有开发商采用。
2月20日，武汉盘龙城一楼盘正式推出“一成首付实现购房梦想活动”。购房者只用先缴纳总房款的1成，余下部分由开发商垫资，即可办理贷款、网上签约，购房者只须在正式交房前1个月之内，无息偿还2成首付。“一成首付”并非新招，早在两年前已有开发商采用。如今在楼市陷入低迷状态时，开发商再次启用“一成首付”策略，折射的是开放商资金的紧张和库存压力，以此“变相”降价的手段能否救市？
首套房置业者首付须达到3成、2套房首付须达到6成——这是国家对购房房贷明确的规定。
主力释放重要信号(附股)机构资金流向已现巨变!免费的Level-2高速行情收费软件强大功能限时免费53万新房只需首付5.3万元
允许购房者“一成首付”的项目名为翰林雅居，位于解放大道延长线与汉口北大道交会处。
记者以购房者身份咨询该项目售楼部获悉，客户购房时，只需缴纳1成首付，开发商会为客户垫付另外2成首付。然后向银行申请总房价7成的贷款，待通过银行审核，客户即可完成网上签约。“客户需要在交房前1个月，偿还开发商的垫资。”售楼部人士告诉记者，目前项目有2个组团分别在今年6月和年底交房。也就是说，客户如果现在购房，需要在4个月和10个月内，付清所有首付款。从这个角度看，一成首付实质是开发商为客户垫资，向银行申请贷款。
以该项目117平方米、单价4500元的房源为例，总房价接近53万元。购房者目前只需缴纳5.3万元的首付即可购房，并开始偿还贷款，但尚欠开发商10.6万元的资金。
值得注意的是，“一成首付”只针对首次置业者，而开发商的垫资，无需客户支付利息。去年年底，武汉也有楼盘推出“降低首付1成”的概念，但只是通过降总价，进而名义上降低首付。而上述楼盘，客户只需缴纳1成首付，即可网签并完成贷款。
售楼人士向记者强调，这个1成首付绝非定金，否则开发商无法向银行申请按揭贷款，销售资金回不了笼，没有任何意义。
从这个角度看，即使开发商为客户垫付了10.6万资金，但随着银行信贷37万资金到位，开发商仍完成42万的回款，再减去10.6万垫资，也可到账近31万。
“1成首付”是否涉嫌违规？
本轮调控以来，政策面明确表示，首套房贷款不能高于7成、2套房贷款不能超过4成，这意味着对应的首付分别为3成和6成。“我们已经注意到这种促销方式。”武汉市房管局市场处人士表示，初步判断，这只是开发商和客户自行约定的首付方式，里面可能涉及客户向开发商的借款。
不过上述人士同时强调，会进一步核实相关情况。“关键要看客户与开发商是否签订了借款协议？是否在购房合同上有明确约定？偿还开发商垫资是否给客户阐述清楚？如果客户未按约定偿还垫资会面临哪些损失？这是我们比较关注的地方。”
类似于“分期首付”涉及客户、开发商、银行三方的法律关系，产生三个合同关系，任何一个出现纠纷，都会产生法律后果。“在购房合同中，肯定会涉及到客户与开发商的借款合同。”上述个贷经理认为，假设客户与开发商未来就购房出现纠纷，也不影响偿还开发商垫付的资金。
多家楼盘加入变相降价队伍
虽然“1成首付”看似吸引眼球，但实际优惠力度又有多大？“购房者实际上就是享受到开发商提供的2成、4~10个月的免息贷款。”武汉科技大学金融研究所所长董登新认为。
仍以上述开发商垫付10.6万元2成首付为例，10个月免息贷款，能为客户节省的利息，按现行贷款利率算，只有5000多元。虽然实际优惠可能不大，但记者统计，在首付、降低房贷利息上做文章的楼盘不少。
当江城各家银行初显首套房回归基准利率的苗头时，武昌一个正在销售中的楼盘，却宣称可为购房者执行房贷9折利率。但据记者了解，并非银行对这个楼盘网开一面，而是开发商计算10年期贷款，1.1倍基准利率和0.9倍基准利率，需要支付的利息差额，然后在总房价中减去这个差额。
既然都是降价，缘何不愿直接降，却总要在贷款、利率上做文章？
“这其实跟开发商送物业费、装修基金是一个道理。”中指研究院(华中)研究副总监李国政认为，直接降价容易引发老业主的反弹压力，实际上武汉已有先例。而通过其他方式降低购房人成本，显得更为隐蔽，避免了前期业主的不满。
另一方面，自去年以来随着多次加息，以及银行不断抬高房贷利率上浮幅度，不断吞噬开发商部分让利的优惠，甚至加重购房者负担。开发商贴息、垫资主打“贷款”牌，既避免潜在客户对降价的无限期待，又暗中提高其支付能力。
资金自我松绑是楼市解药还是毒药？
“我认为不会出现这种大面积风险。”董登新认为，一成首付只是嵌入了购房者和开发商之间的借款协议，但银行仍旧会按照正常审核程序向客户发放贷款。这意味着缺乏支付能力的客户，仍旧无法通过贷款购房。
对此，上述银行人士也表示，无论客户实际支付几成首付，均不涉及贷款审核条件的变化。出现断供多是因为房价跌幅超过了首付比例，即使他首付只有1成，目前武汉房地产市场还是比较稳定的，要出现超过10%的跌幅很难。
虽对于银行不会产生系统性风险，但并不意味着对购房人没有风险。
通过开发商垫资，购房人实际需签订房屋买卖合同和借款合同，且各个合同相对独立。假设购房人与开发商在房屋买卖上出现纠纷，但并不影响偿还开发商垫资，否则可能无法收房。而若无法按规定偿还贷款，也可能面临银行收回房产。
中房指数院武汉分院院长朱戈认为，潜在的风险很大，一成首付购房者在资金不足的情况下，透支未来的购买力，如果购房者连首付三成发愁，能保证将来按时还款给开发商和银行吗？很容易形成坏账，银行的风险会很大，开发商风险也不少。
对此，董登新建议，虽然首付比例不高，但购房人一定要从自身的财务情况出发，判断自己是否有能力购房，别为一时诱惑陷入财务危机。
推举阅读：万晓阳：开发商一成首付是为两会送“春风”吗？
“首付一成”是指购房者现在购买则只需支付一成，剩余两成由开发商垫付，其中一成为免费优惠，另外一成只需要购房者在年内分三次无息还清即可。按照国家相关房贷政策规定，目前置业者套购房首付不能低于三成。因此，此举引发深圳市规划和国土委员会的调查，但该部门调查结果认定，开发商没有违反现行政策，因为银行方面在交易时的实收款仍是首付三成。
的确，“一成首付”、“分期首付”等现象的出现，在一定程度上能刺激消费者购买房产的欲望，也似乎是给民众暗自传递着房地产市场上房价深度调整的信号——无论效果如何，房价总算是降了。
从2月份以来，以“招保万金”(招商地产、保利地产、万科、金地集团)四大标志房企为首的新一轮降价开始席卷，并带动多家性大型开发商纷纷跟进。根据上海公司统计，2月份以来，包括中铁置业等国资企业，碧桂园、雅居乐、佳兆业等民营房企，以及蓝光集团、盛泽置业等地方房企，启动降价的房地产企业数量越来越多。降价幅度在7折左右。降价城市除传统一二线城市外，也开始波及洛阳、慈溪、惠州等三四线城市。
这可谓是房地产开发商送提前给两会送的“春风”。
众所周知，每年的两会上都能听到很多激动人心的利国利民的好建议和好政策，这也便是两会给人民至高期待的原因所在。房地产商先向两会送“春风”，是一个很得民心的举动，毕竟长久以来房价高涨引来了太多诟病和质疑。
这一主动变相降价最立竿见影的效果首先在于：可以减少众多人代表质疑高房价、控制房价的提案。其实是一种变相的自我保护，开发商们会用降价来博得两会代表、委员的同情。
其次，降价现象的背后是各地楼市在中央调控政策的重压下开发商的“应激反应”。近几个月来，新房存量已经大幅攀升，消化存量和回笼资金成为各地开发商的当务之急，通过变相降价可以刺激消费，当然，前提是开发商肯定不会轻易就亏本了，从另一个角度也证明了房地产市场的成本是本糊涂账，开发商和地方政府合谋敛财的利润空间让人有丰富的想象。。
房地产商在两会即将召开的关键时期送“春风”，某种意义上说，也是为了以后能从中央政策的调控中得到一些利好的消息。为了减轻中央在政策上对房地产调控持续地重压，才是减价的关键所在——在这股变相降价的“春风”背后，房地产商谋求争取更长久的利益才是重点。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
